德国房价的经验及启示

德国房价半个多世纪以来都处在低水平区间，1955年到2011年第三季度，德国房价年均涨幅为3．79％

一、半个多世纪以来德国房价变动的基本情况及特点

二次世界大战以后的长达半个多世纪的时期内，德国的市场房价总体上波动幅度不大，且房价变动有明显特点。

1．半个多世纪以来德国房价长期处在低水平区间。1955年到2011年第三季度，德国房价年均涨幅为3．79％。1967－1992年间上涨相对较快，年均涨幅是5．79％。1992年以后，房价涨幅持续回落并长期保持较低水平，1992年到2011年第三季度，房价年均涨幅只有1．27％。

2．二战后，德国房价涨幅较大的时期是城市化率提高较快的时期。德国城市化率在1960年就达到了71．4％（当时是西德），2010年是73．8％，年均提高0．05个百分点。其中，1960－1980年间城市化率提高较快，年均上升0．07个百分点，同期的房价年均涨幅是5．63％，明显高于1981－2010年间3．42％的年均涨幅。

3．德国房价波动水平与宏观经济增长水平大体同步变动。从德国名义GDP增长率与房价变化率来看，二者在1956－2010年间基本呈同步变动趋势。1956－1992年间，德国名义GDP年均增幅是8．16％，房价年均涨幅是5．79％。1993－2010年间，德国名义GDP年均增幅降到2．3％，房价涨幅也随之回落至1．27％。

4．德国房价指数同居民工资指数变化呈现较强正相关性。1962－2010年间，德国居民工资年均增幅是5．91％。1962－1992年，居民工资增幅较快，年均上升8％。1993－2010年，居民工资年均增幅降至2．6％，这与房价指数的变化率情况相当吻合。房价涨幅较快的阶段也是居民工资收入上升较快的阶段，使得整体房价水平处在居民合理支付能力范围内。以2009年为例，德国人均月收入在2400－3000欧元之间，普通住宅均价是1000－2000欧元／平方米。两口之家平均需要2年半的家庭收入即能购买一套100平方米的普通住宅。

二、德国房价涨幅长期保持较低水平的原因分析

1．以法律形式强化以居住为导向的住房制度设计

德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。

德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。

德国还先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。比如，德国对住房交易及所获收益征收高额土地购买税和资本所得税。土地购买税率是3．5％，税基是土地和地面建筑物的价值总和。对住房交易获利部分，如果该房在十年内出售，就征收资本收益的25％，这一税率还适用于买卖房地产公司的股票。德国法律还严格规定房地产开发商的定价行为，按照《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。