房价受制金融内生型紧缩而非政策调控

对宏观政策转向的预期，一度让很多人重燃起房地产市场快速复苏的希望。然而，国家行政学院决策咨询部研究员王小广显然不这么认为。

12月10日，在CIHAF中国住交会的地产金融论坛上，王小广表示，房地产的13年牛市即将结束，2012年将进入熊市。

“我更倾向于来自于金融市场的力量，而不是政策力量。”他认为，作出这个判断的主要原因，是金融市场的“内生型紧缩机制”。

所谓的“内生型紧缩”，王小广解释称，就是政府在宏观面放松，但是微观层面的企业、机构内部仍然会紧缩。

王小广表示，近年来中国房价上涨的核心原因并非人们常说的城市化进程、刚性需求、土地资源短缺，而是货币供应、税收政策缺陷以及投资性需求占绝对比例。

其中，最为重要的就是货币供应。“前年我预测去年房价会上涨，去年我也预测今年房价会上涨，都没有说错。不看别的，主要就是看资金。”

政策层面，王小广预计，积极的财政政策、稳健的货币政策的总体基调不会变化，但是会增加灵活性，也就是微调。

至于调整的幅度，王小广分析，明年可能会有一个中等程度的放松。“贷款增长可能会有15%-20%的幅度，政府还是不会让房价调整得太凶猛，这是政府的良苦用心。”他表示，宏观面一定还是支持房地产的稳定发展。

但是，宏观面的放松，并改变不了微观的金融市场的紧缩状况。并且，由于资金的紧缩，房地产市场的13年牛市将结束，迎来真正的调整和拐点，步入熊市。

“中国的房地产价格以后是不是要调整，主要决定于资金，决定于货币，但不是货币政策。”王小广说，资金减少、周期规律及预期的改变，决定了房地产市场将在2012年迎来重大调整。

在资金层面，王小广认为，由于银行的可贷资金不足，房地产企业的资金将依然紧张。

“首先是负利率政策，导致了银行存款的减少。”王小广透露，1-9月份中国银行[3.01 0.33% 股吧 研报]少增存款2万亿元，并且在10月份出现了比上月绝对值净减少6000亿元。

其次，银行的长期贷款占比过大，也影响了银行的流动性。据王小广的研究，目前银行的长期贷款达30万亿元，主要放给了高铁、地方融资平台等，而这些长期贷款占用的资金导致了流动性不足，最后的结果就是银行的可贷资金不足。

同时，发行货币的重要渠道——外汇占款也出增速放缓的迹象。

王小广说，这三个原因决定了金融市场的“内生型紧缩机制”正在形成，尽管政府宏观政策会出现微调，但房地产市场的调整不可避免。

另外，王小广还预计，在被上一轮救市推延之后，房地产自身的周期调整也将到来。同时，人们对房地产市场的预期发生根本改变。

“2012年中国房地产出现调整，而且仅仅是一个调整的开始，后面还有很长的调整路程。”王小广提醒说，开发商可能需要长期去应对。