“取经”新加坡保障房建设：管理办法须进一步细化（2）

三、做好城市规划，坚持开发与保护结合

组屋制度的有序发展和低成本，要求拆迁成本低，土地成本低，土地的适用期限长。如果反复改变，成本高，价格就高。在这方面，新加坡政府很有远见。李光耀很早就意识到要建设花园城市，1967年就倡议把新加坡建设成为东南亚的绿洲，强调绿化收益高于任何其他收益，强调这是新加坡的特色。

1．聘请专家和立法进行城市规划

新加坡的城市规划分两种：战略性的概念总蓝图和实施性的总体规划图。概念总蓝图制定40年－50年的愿景目标和原则，体现在形态结构、空间布局和基础设施体系，每十年检讨一次。总体规划图进行10年－15年的用土区划，并作为开发控制的法定依据，每五年检讨一次。

1967年，新加坡从联合国请了三个专家进行了四年的城市规划，对新加坡的国土进行区域功能规划，1971年确定规划概念总蓝图，并以国会法令通过，这是新加坡城市规划的第一个概念总蓝图。规划把新加坡分为几个区：核心区，即水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心区，是经济、金融、商业和旅游中心；沿快速交通走廊兼顾居住和轻型工业的新镇，市中心的人口和产业疏散到这些新镇；裕廊工业区，在西部，一般工业集中在这里；国际机场区。长期以来，新加坡没有改变这些区域规划的主要功能。

上世纪80年代以后，新加坡更注重远景设计和实施性规划的具体化，使组屋建设逐步完善。比如，1993年－1998年的规划明确土地的用途、建筑的密度以及高度限制。2001年规划的实施原则是“在熟悉的地方建设新居，高楼城市生活，更多消闲选择，商业用地更灵活，区域商业中心，四通八达的铁路网，认同感”；2008年总体规划的实施原则是“优质居住环境，蓬勃的工商枢纽，精彩活力之都，温馨怀旧家园”。

2．规划注重便利居民生活细节

城市规划本着节省人力、资源、土地的原则进行，要求做到让人们在生活的地方工作，在工作的地方生活。组屋到地铁、公交车站距离很近，一般建设有走廊，不超过300米，出门可以不带雨伞。

新加坡街道不见流动商贩，原因在于他们都被集中到邻里中心。每个摊位都在邻里中心政府提供的场地经营服务，每个邻里中心的人口达5000人，服务半径为350米－500米，非常便利。

组屋的建设过去是从市中心把居民发配到四面，远离中心；30年后，则在熟悉的组屋地建设新的组屋替代旧的组屋。新建设的组屋一般与原来的组屋隔一条马路，而且是先建设安置，后拆迁，以满足人老怀旧的心态，故很少有因新建、拆建而产生矛盾的，避免了很多问题。所有居民小区的规划都留有余地，给予再开发的置换之地。

3．注重保护土地资源，有效抑制物价上涨

在开发的同时，始终注意保护资源。到2011年，新加坡有60％的土地资源未开发。发展的重点是向空中发展，一些新建设的高楼组屋区，楼顶之间全部连接起来，成为人们活动、休闲、娱乐的场地，大大拓展了生活的空间，也避免了土地价格上涨。

土地性质一旦进行了规划，就不能更改。哪些地方是私人住宅，哪些是组屋，由土地局来确定，不能更改。住宅用地分99年、999年、永久三种情况，这有利于居住者二代乃至三代安居乐业，不必为自己的住房权担忧，也有利于土地性质的稳定。而工业用地则采用30年＋30年的制度，凡政府卖出工业用地时，根据政府制定的土地产值标准来出售，达不到产值标准的企业，不给予土地。工业用地的最高时限是30年，30年后这个土地不一定给原来的企业，要卖给最有价值的企业。原因在于工业用地变化大，一个行业可能十年就结束了。把土地给最有价值的人，不会出现企业圈地现象，政府也不会出现所谓的财政困难，政府规划也不会乱。

组屋的建设有密度和高度要求，所有组屋的高度不能超过300米，原因是超过300米的组屋，其维护费用远远超过成本。目前新家坡最高的组屋是280米。

四、组屋管理政策完善

所有组屋的出售、转售、租赁等，在建屋局都有登记和监管。

1．规定了购买组屋的资格，并进行严格审查

单身人士35岁以前不能直接购买组屋，只有结婚了的符合购买资格的夫妻才能购买组屋。一个家庭只能拥有一套组屋，因继承、赠与等原因获得的另外一套在规定的期限内必须出售。

2．规定了组屋的转售、出租条件

从建屋局购买的组屋必须实质性住满五年后才能出售，从市场购买未拿政府补贴的组屋则不受这些条件限制。如果五年内必须出售，就必须出售给政府。

组屋在购买后的五年内也可以租赁，但必须是业主与租赁人合住。正常情况下，不得完全出租，如果完全出租，政府将收回组屋。只有特殊情况下，许可在购买后的五年内完全出租，如家庭成员全部出国。违法出租的房屋将被强制收回。

3．高收入者不能参与组屋的购买，或从中牟利

不在组屋政策规定的收入水平范围内的高收入者，不能直接购买组屋；已经购买了私人公寓或别墅的家庭，也不能从二级市场购买组屋；已经购买了组屋的人，可以购买私人公寓。

4．非居民和永久公民不能直接购买组屋

新加坡是开放城市，外来居民多，目前520万人口中，非居民达到100多万。

因此，新加坡政府规定非居民和永久居民不能直接从建屋局那里购买政策性组屋，只能在二级市场购买或购买私人住宅。对于收入水平和身份的认定，建屋局有登记和备案，随时可以查询。

5．较低收入者可以租赁组屋

对于月收入在1500新元乃至800新元以下的家庭，如果无力负担分期付款，则可以租赁组屋，租赁的月支付比较低。租赁组屋的面积分别为一房间（30平方米）和二房间（40平方米），但只有21岁以上的新加坡公民且已经组建核心家庭的才能申请，单身人士在35岁以上。申请租赁组屋者，要求不拥有产业或不曾拥有产业（见表5）。

6．有完善的售后管理

购买后的组屋，不可以做其他用途，若做其他用途，将以非市场价格强制收购。政府每五年左右将对组屋进行重新粉刷或维修。

符合第一次向政府购买组屋资格的申请人，政府也同时鼓励其从市场购买组屋，并给予5万元的补贴，但条件是五年内不能出售。若不拿补贴，三年内可以出售，涨价部分的好处也完全归个人。

政府鼓励以小换大，以新换旧。但一个家庭只能两次直接从政府手中购买组屋，第一套组屋在二级市场出售后，希望再次申请购买组屋的家庭，必须按照标准，交纳一定的市场溢价。目前，四房组屋出售后要交纳的资金为4万新元（见表6）。

7．政府监管严格

政府对组屋的购买和交易实行严格的登记和资格审查制度，在二级市场买卖的双方，也必须相互审查是否符合交易资格。建屋局建立有完善的个人收入、住房审查系统。组屋拥有者可以在公开市场将组屋出售给符合条件的购房者，卖方和买方应申报给建屋发展局真正的出售价，不得有引起申报价格被虚夸或低估的任何补充协议或其他协议或安排。

根据《建屋发展法》，买家和卖家提供虚假信息给建屋发展局的，处罚六个月监禁或罚款，罚款最高可达5000新元。