“取经”新加坡保障房建设：管理办法须进一步细化

1959年的新加坡，200万人口中40％居住在贫民窟和窝棚内，大多数居民只能栖身在用木板和铁皮搭建的棚屋中，只有9％住房状况良好，但人均住房只有3.3平方米。极端恶劣的住房条件和安全状况，导致居住区内两次失火，烧死数十人。这迫使政府痛下决心，实行“居者有其屋”的计划，令居民从人口和居住集中的市中心向四面分散居住。

1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局负责组屋的建设和开发，隶属国家发展部。1964年2月政府开始推行“居者有其屋”的组屋计划（类似我国的“经济适用房”“保障房”），但这一计划开始并不顺利。1968年，政府允许居民用公积金存款购买组屋，从此，组屋计划逐步得到实现。

组屋制度推行以来，到2011年10月底，合计建设了937048万套房产，出售组屋859726万套（占91.8％），其中有48846万套用于租赁（5.2％），其他工业和商业用产业28476万套（占3％）。如今新加坡82％（2011年3月，其中79％拥有自己组屋，3％租赁）的居民在公积金支付和政府津贴、银行贷款政策帮助下，拥有了自己的住房，其余18％的高收入阶层则居住在私人公寓或别墅。新加坡政府自豪地宣布，新加坡100％的家庭拥有自己的住房，“居者有其屋”得到了真正实现。

新加坡不仅实现了100％家庭拥有自己的住房，也保持了住房、土地和其他房地产价格相对稳定，降低了生产企业和个体就业者的各种生活成本，而这反过来保障了新加坡的物价长期稳定，社会安定与和谐。新加坡组屋制度的成功，在于其有良好的制度设计和政策执行。

一、保障组屋建设的土地供应和开发顺利

1．政府征地按照非竞争市场价给建屋局

土地供应是组屋制度能否得到有效落实的第一要素。1966年政府颁布了《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋；政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。

根据该项法令，新加坡政府协助建屋局以远低于市场竞争的价格获得开发土地，保证了大规模公共组屋建设的土地资源需求，也保障了组屋价格长期相对稳定。目前，新加坡土地的80％为国家所有，确保了土地资源的供应。最近几年，政府把征用的土地出售给建屋局，没有竞争，基本按照出售土地附近市场平均价格确定，但是，给私人开发商的土地价格是市场拍卖价格。

2．保障被征地人利益

政府征地的赔偿价不是官方确定价格，也不是预期溢价价格，而是征地前评估和确定的市场价，其确定的市场价，不会因其他因素而改变。这样，满足了拆迁或被征地人的利益。面对一些以预期溢价价格进行补偿的要求，政府认为这不合适。如果没有政府的征地和开发，这个土地未来不会增值，因此，土地未来增值的价格是政府投入带来的，而不是自动上涨的。

原则上，政府征地的价格都会略高于当地的平均市场价格，以补贴被征地人或被拆迁人，但也不会偏离市场价。政府认为，赔偿高了，没有获得赔偿的人不高兴，实际是拿这些人的钱来赔偿；赔偿低了，拆迁户就亏了。

3．对土地开发进行法律保障

根据法律，政府征用土地是权力，任何个人不能说“不”，不能讨价还价。土地征用是依法征地，是合理的，符合公共利益。公共利益的标准根据项目来确定，比如公路、桥梁、组屋就是公共利益，私人公寓、别墅就不是公共利益。整块土地征用涉及很多户的利益，不用一户一户签约，而是根据多数人说了算的原则处理。建屋局与当地的居民委员会签合约，签了合约，拿了补贴，就得同意搬迁。不搬迁，则诉讼到法庭。如果过期不迁移，则罚款，罚款按天计算，可能超过补偿，或进入监狱。因此，新加坡的土地开发没有拆迁钉子户。

由于土地大部分国有，早期拿地比较多，补偿合理，故拆迁矛盾很少。

4．由政府主导建设和开发组屋

建屋发展局的主要职责就是负责组屋开发、建设、拆迁和融资等，即对组屋进行开发建设、出售、租赁、租借、修缮、扩展等，负责对贫民窟和城区的拆迁、重建，对经济发展部长指定区域进行开发或重建，对农村和农业区域开发导致的流离失所者进行安置，或完成部长批准的其他居住项目，经部长批准提供贷款让人们能够购买组屋，并就上述事项进行计划的编制、执行、提出建议等。

建屋局房屋资金来源于政府，2011年－2012年财政年度政府提供的贷款达到75.08亿新元，这些资金主要用于组屋的抵押贷款（46.61％为买主）、开发建设（即其他贷款，占比53.12％）。

由于住房价格低廉，不考虑成本，长期以来，建屋局处于亏损状态，政府每年会通过预算划拨资金给建屋局给予补贴。从开始拨款到最近的财政年度，累计补助205.8亿新元。近年来，由于出售房价和家庭年收入比（通常低于6∶1）的提高，尤其是居民收入水平的提高，建屋局出售亏损导致的净赤字规模逐渐减少，2010年－2011年财政年度净赤字1.43亿新元（2011年新加坡财政总经常收入505亿新元）。

二、以具体政策保障居者有其屋

1．组屋价格根据居民购买能力确定，是居民收入的2倍－6倍

组屋的价格确定不考虑成本，而是根据居民家庭的负担能力确定。总体来说，新加坡的组屋价格一直控制在居民家庭年收入的2倍－6倍，而且逐渐提高，但到目前为止，没有超过6倍（见表1）。

新加坡的学历与收入水平关系密切。通常，一个职业学院的学生（相当于我国的中专）工作后，目前其收入水平可以购买三房间（包括客厅，以下同）以下的组屋，理工学院的毕业生（大专）可以购买四房间，大学毕业生（我国高考一本科）可以购买五房间。

2．根据收入水平，建立不同标准的组屋

不管组屋售价多高，建屋局的一个原则就是要让所有人都买得起，只是组屋大小有所不同。目前，组屋中，主要以3房间－5房间为主，占80.3％（1960年－2011年10月的建筑数量）。不同收入水平，可以根据情况，分别购买不同面积的组屋（见表2）。

据专家介绍，最近两年，因为物价上涨，1500新元月收入的家庭，月支出实际需要2000新元以上。月收入不足以买房，但一定要买，因为新加坡住房贷款有30年分期付款，每月的偿还额很低。购买了两房间和三房间的人虽然收入不足以购买住房，但通过租赁可以获得收入，以弥补收入的不足。

3．以公积金或政府补助来支持和保障组屋购买

1955年新加坡就建立了雇主和雇员必须交纳工资收入的一定比例作为雇员养老金的制度——公积金制度。1968年新加坡政府允许用公积金账户存款购买组屋。目前，公积金账户的存款可以用于首次付款购买住房。收入高的人，五年就可以偿还全部贷款，小房卖了买大房（见表3）。

对于月收入低于5000新元的家庭，申请组屋前工作一年以上，首次购买组屋，可以获得额外公积金津贴购买组屋，最高可获4万新元津贴。收入低于2250新元的家庭，在新组屋区购买2房间－3房间的组屋，可获得特别公积金补贴，最高2万新元（见表4）。

4．给予融资政策支持

如果公积金账户的资金不足以支付组屋的首次付款，可以向建屋发展局申请房屋贷款，其贷款利率为2.6％，比中央公积金局的浮动利率2.5％高0.1％，或者向银行贷款，最长可以达到30年的分期付款。当然，银行贷款针对不同的情况首付比例不同，如果第一套住房未偿还完毕，就进行第二套的购买，2011年1月14日以后其首付比例已经提高到40％，而之前只有30％。

即使如此，总体说来，分期付款的压力也不大。2011年两房间、三房间、四房间和五房间的分期付款与对应家庭的月收入的偿债比率分别为11％、22％、25％和24％，居民完全可以承受。政府对低收入家庭，还特别给予一些购买津贴。如果从市场购买，将获得津贴，但获得津贴的前提条件是，购买后的五年内不得出售。