“取经”新加坡保障房建设：管理办法须进一步细化（3）

五、对我国城市保障房建设的启发

新加坡组屋建设是全球解决居民住房保障最成功的一个制度，其中有很多东西值得我国学习和借鉴。

一是城市发展要有长远规划，不折腾。城市区域功能一旦确定，就长期不改变，避免一个城市的大折腾，也避免城市随领导人更换而变的情况，可以避免GDP增加财富不增加的情况，让百姓生活安定。

二是城市规划要给未来留下发展空间，保留至少40％的土地区域不开发；已经开发的区域，也要留有未来调整和发展的空间。目前，国内拆迁之所以引起很多矛盾和冲突，与规划功能定位随意变更和缺乏发展空间关系密切。

三是拆迁要以民为本。要先安置，后拆迁，安置不能离原来的居住地太远，应该基本就在附近。对拆迁的价格补偿，一定要到位，按照市场价格甚至略高于市场价格合理补偿。

四是管理和控制好城市住房价格上涨。1992年－2012年，新加坡住房价格上涨变化不大，大体上涨不超过3倍，最近三年价格上涨36％。由于房价上涨很低，居民物价上涨水平有限，饮食业价格上涨也没有超过3倍。同期，北京的房价上涨至少15倍以上，最近的十年上涨4倍以上。

房价过度上涨带来各种成本上升，不利于经济可持续发展和社会安定。控制房价上涨的重要措施首先在于控制土地，防止土地圈地。我国可以学习新加坡，把非住宅用地期限从50年－70年改为25年＋25年。

另外，就是制定完善的保障房购买政策，防止住房投机。

五是做好保障房的建设和管理。保障房建设是我国城镇化发展面临的一个重要课题，尤其是在目前城市居住人口远远大于户籍人口的情况下，如何解决好保障房的建设事关城镇化的进程和前景。

笔者认为，新加坡住房制度给了我们很多启示：

1．对保障房建设根据收入水平进行分类管理

保障房建设应根据当地和家庭收入水平进行分类建设。大体可以分为租赁房和限价商品房两类，以限价商品房为主，租赁的廉租房和公租房为辅。租赁房只给那些没有能力进行20年－30年分期付款的家庭、个人使用，限价商品房只允许中低收入家庭尤其是低收入家庭购买，且必须分期付款。中高以上的收入家庭必须从市场购买住房或租赁住房。

廉租和公租房屋应以小型一间－二间为主，单房面积不超过30平方米－45平方米，卧室之外不设客厅，厨房和厕所相对宽敞。两间（一居一厅）面积不超过40平方米－50平方米，居住条件与城市其他住宅基本相同。

限价商品房可以是一居－三居，配置一厅。政府建设的限价或低价商品房，房间可以是三间－四间（二居－三居一厅），面积可以在60平方米－110平方米。

为防止投机，各种保障房的产权归政府所有，不得进行市场化。交易权和使用权可以归个人、家庭。

2．明确享受保障房的人群和资格

目前保障房的建设和使用，存在很多不足和缺陷。我们认为需要明确享受条件。组建了核心家庭的人或单身在35岁以上才能购买限价商品房、租赁保障房。在本城市工作三年以上、有三年以上纳税和社会保障缴纳记录的非户籍居民，也可参与保障房的购买和租赁。

享受保障房待遇的家庭成员或个人没有任何本地和外地资产，其家庭资产和收入情况有明确的可核实性。对所有这些，每个城市实行统一标准和认证程序、认证内容和项目。

本地就读大学生、政府和企业等设立办事处不得购买保障房，外地机构、企业、居民在本市投资性购买住房，限定在城市郊区附近的特殊区域。这样，可以防止投机资金抬高房屋价格。

保障房必须住满五年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60％，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。

一个家庭或个人只能享有一套保障房，一生只能两次享受保障房待遇。享受保障房的人要承诺不虚假，若虚假，接收惩罚。

3．政府要制定保障房管理办法，各地制定实施细则

办法要规定定价原则，价格应以居民家庭年收入水平的4倍－6倍为依据确定，或以当地可承受的价格水平为标准。要制定购买资格和条件，核查办法和途径，规定出售、转售、转租的约束条件。要求各地建立起保障房的网络管理体系，对房源地点、面积、建造和使用年限、价格、住户基本情况等进行登记，并规定其维修和管理资金的来源、主体和时限。

保障房原则上不得出租，因特殊原因导致家庭经济不足的，可以出租，限价适用房只能部分出租，不得单独出租，否则，政府完全收回。

保障房的建设可以由政府出资进行，也可以由企业进行。企业建设保障房的土地由政府按照特殊价格给予，土地不拍卖。土地以当地附近的平均价格确定。

保障房的建设可以是集中地区，这主要是对特定的低收入家庭或群体，但必须建设完备的配套设施，如教育、医疗、商业等。也可以在开发小区建设一定比例的限价商品房，否则，开发商不能在这里进行开发。

为保障房的未来改造和发展，保障房的建设密度要留有空间，并且给予翻新的空地，不影响人们居住。原则上，保障房区域内不得设置停车设施。

作者为国家行政学院战略咨询部副主任，本文是作者2012年8月26日至9月8日在新加坡培训学习的考察报告