对中国经济要有强烈危机感（2）

第四，房产泡沫。

目前中国尚处于中等收入阶段，城市化率略高于50%，人口总量仍略有增长，似乎不具备楼市泡沫的总体条件。但如果谨慎观察，货币化、城市化和人口迁徙的最高潮已经过去。

就货币化而言，在过去10年，M2余额增长约5倍，未来增长将逐步放缓。从2010年开始，房地产的销售面积已进入个位数增长。假定未来商品房施工和销售面积年均增长6%。那么到2020年，需完成商品住宅的销售逾1亿套，2020年当年房屋施工面积可能超过80亿平方米。如果考虑到保障房和非住宅建设，问题就更为严重。中国房地产行业已进入供求大致平衡的阶段。

房产泡沫将全方位冲击中国经济，尤其是对地方财政的冲击，很难想象地方政府失去接近3万亿元的土地出让金之后，收支如何再平衡。例如，目前银行系统涉及房地产的贷款余额约为13万亿元，通过信托等房地产相关融资余额可能为4万亿~5万亿元，很难想象房产泡沫对金融稳定能不产生冲击。

那么，我们如何应对房产可能的泡沫化风险呢？

一是应当意识到，尽管中国的城市化和人口迁徙仍在推进中，但房地产已进入平台期，不能将京沪深广核心区的房价上涨，视同全国普涨的信号。同时也应看到，一线城市核心区房价和房租的上涨，是供求矛盾使然，并无行政良方可治。

二是集约用地。目前，中国居住用地和工业用地的比例失衡，工业用地用量过大，开发园区过多过滥的势头有所回潮。目前中国居住用地和工业用地比例为1.5∶1，其中工业用土约为5万~6万平方公里，用地占比为26%，远超发达国家和新兴经济体的水平。

三是保障房建设层次过多，过于复杂，宜简化为可售和公租两类，减可售、增公租。

四是一些城市的建筑综合体已有明显的过剩迹象，应予警惕。

五是对开征房产税要慎重。至少在我看来，加强个税和开征遗产税，较之房产税更为现实和平稳。