人民币贬值成楼市负担：还不是刺破泡沫最后一针（2）

    一线城市房价承压

自1998年我国启动房地产市场化改革以来，楼市经历过数次人民币贬值的冲击。但结合房地产市场走势来看，楼市的冷热与汇率波动并无直接相关性。在2011年的人民币贬值通道中，房地产市场便大幅上涨，丝毫未受影响。

分析人士认为，影响房地产市场走势的因素较多，最主要的诱因在于货币投放量和市场供需关系。其中，前者与楼市的走势有着正相关性，后者则决定市场的波动幅度。此外，房地产调控政策也在很大程度上影响市场走向。相比之下，汇率波动只是影响楼市的次要因素。

但值得注意的是，作为一项利空因素，人民币贬值在楼市向好时的影响微乎其微；但在房地产市场处于下行周期之时，人民币贬值的影响则不容忽视。且市场预期，此次人民币贬值或维持一段时间。

张大伟表示，当前的房地产市场正处在下行周期中。2014年以来的数据显示，主要城市市场销售数据涨幅都有所放缓。总体来看，2014年及之后中国房地产市场分化将加剧，调整的趋势将愈加明显，大部分三四线城市将会出现供应过剩，房价下跌压力非常大，一二线城市也有可能出现调整。

近期，国内楼市不断曝出利空消息，除三四线城市风险凸显之外，一二线城市部分楼盘也出现降价现象。部分房企因销售不理想而出现资金链紧绷的局面，浙江的个别企业甚至出现债务违约。

在此背景下，张大伟认为，美联储QE退出、人民币贬值对中国房地产市场影响偏负面。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。

分析人士还强调，相比三四线城市供大于求的本质，热钱集中的一二线城市所受影响更大。“一旦人民币持续贬值，热钱就会流出，导致一线城市的房价受到压力。从2005年以来，人民币已经持续升值多年，房价也一直上涨，这些投机资金获利巨大，它们可能愿意以更低的价格退出。”

    RET睿意德高级董事王玉珂： 贬值难阻房企海外融资步伐

RET睿意德高级董事王玉珂日前在接受中国证券报记者专访时表示，受外资回流的影响，国内房屋等人民币计价资产可能会有所贬值。部分房企的海外融资成本也会有所提高，但由于成本较低，除非国内的金融政策有较大调整，否则人民币贬值不会影响到房企海外融资的步伐。

    外资有回流冲动

中国证券报：万科等房企借道进入香港资本市场，意在谋求海外融资。与国内的融资渠道相比，海外融资的优势体现在哪些方面？

王玉珂：主要的优势在成本。对于资质相对较好的房地产企业来说，海外融资的平均成本在3%-5%的水平，个别企业的成本更低，甚至达到2%。相比之下，从国内银行获得贷款，成本通常要在基准贷款利率上有一定上浮，成本明显高出海外融资。如果通过比较流行的信托方式获得贷款，最低成本也要12%。打个比方，为什么很多港资企业敢于囤地多年而不开发？主要原因就是它的资金成本低。

中国证券报：外资主要是以什么形式进入国内楼市？其更青睐哪些物业类型？对区域有何选择？

王玉珂：外资投入国内楼市主要分两类。一是开发类，以房地产开发资金的形式进入。就像早期进入的新昌、凯德，以及一些港资开发商，如恒隆、新鸿基等等。二是基金类，以房地产基金的形式进入国内，如华平、摩根斯坦利等股权投资基金。

从物业类型上看，外资更加青睐商业地产项目，尤其是具有保值功能的核心地段商业。从区域选择上看，主要集中在一线城市和东部省会城市，成都、重庆等西部城市也有外资的身影。

中国证券报：当前外资在国内楼市的规模比较大，如果人民币持续贬值，会不会造成资金的回流？

王玉珂：若人民币持续贬值，外资对国内楼市的兴趣肯定会减弱，资本倾向于回流。整体而言，会造成人民币资产的贬值，包括房地产、股市。

从房企海外融资的角度来说，人民币贬值会造成融资成本提高、融资难度加大。但海外融资的比例是否减少，主要还将取决于国内的金融政策。如果国内融资的难度大，房企仍然会倾向于海外融资，毕竟成本仍然相对较低。