我国保障房体系建设的现状与反思

本文在比较了北京、青岛、上海和广东（广州）等省、市保障房体系建设情况后发现，各地——除广东（广州）外——都对“十二五”规划目标进行了很大突破。文章认为，这很大程度上是由于市场提供与政府保障之间巨大的中间群体的产权性需求未能满足，但是寻求解决造成。

本文最后认为，中国的住房供应体系需要重构，以更加彻底地解决这一问题。并且，三种选择（调节商品房价格、继续提供产权型保障房，以及提供政策性商品房）中，政策性商品房路径最可能胜出。　　

住房市场化改革以来，我国逐步形成了包含经济适用房、廉租房、限价房和公租房在内的“四房”保障房体系。但是，“十二五”规划开始，我国试图构建一个“以租为主”的新型保障房体系。

北京：“四房合一”，又另启自住商品房

北京原来是典型的“四房”体系，比国家设计的还略为严格一些。廉租房和经济适用房分别针对最低收入家庭和低收入住房困难家庭 （分别为人均可支配收入的21％和45％）；限价房和公租房分别针对中等收入住房困难家庭 （分别为人均可支配收入90％和100％）。其中，限价房与经适房的差别除了准入外，还在于五年后上市，价差的35％（而不是70％）上缴政府，公租房则一定程度上惠及外来人口。

——“四房合一”，以租为主

从2013年4月19日起，北京市统一廉租、经适、限价和公租房“四房”合并申请，统一按照“四房”中准入标准最宽松的公租房标准审核，将符合条件的家庭纳入到保障体系内轮候，并可选择先承租公租房来过渡。这是北京市政府住房保障方式由 “以售为主”向“以租为主”转变的重要标志。

这也并不代表取消经济适用房和限价房——北京尚有9万户左右的产权型保障房备案家庭还在轮候，按照计划将在2年内基本解决，但是它们的逐渐淡出是早晚的事。“十二五”规划期间，北京计划公开摇号50万套保障房中，60％（30万套）为公租房。

——又启“自住商品房”

2013年10月底，北京市出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确要求开发“价格低于周边市场30％、面积以90平方米以下为主”的自住型商品住房。它是“完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措”。名下一套内住房京籍家庭，或者持有有效暂住证，并连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍，均可以（且只能）购买一套。

北京要求2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房的供地；2014年全市850公顷住宅用地供应计划中，30％用于自住型商品房建设（另40％用于保障房建设，30％用于普通商品房建设）。

北京的住房供应体系由此重构为 “商品房——自住商品房——公租房 （为主）”的三层体系。

青岛：准入宽松，产权房淡出难

青岛也像北京一样拥有典型的“四房”体系，但是宽松甚多。

——向“以租为主”转变，但产权房淡出缓慢

青岛保障房体系也在从“居者有其屋”向“居者有其住”转变。截至2013年9月底，青岛各区（市）共提报保障性住房建设项目54个、房源17839套，其中公（廉）租房11348套（占64％），经适房4699套，限价商品房1792套。2014年到2016年，青岛市保障性住房计划建设总量不少于4．5万套，其中，公共租赁住房3万套（67％），经济适用住房0．75万套，限价商品住房0．75万套。预计从2016年开始，经济适用住房和限价商品住房建设数量将逐步压缩，逐步退出住房保障体系的舞台。