新小区20年后都是贫民窟

前几日笔者听到某经济人士的观点，其认为无论何时购房都是稳赚不赔的买卖，因为虽然目前一段时期内可能会由于供需关系导致房价下跌，但是随着长期的通货膨胀和土地增值，即便将来不住了也能转手获得可观的收益。

其实业界和社会关于房地产的讨论、争论、辩论这么久，持这种观点的人并不在少数。这种观点建立在土地不变论的基础上，即不论随着时间怎样推移，这块土地还是原来的那块土地，位置没变，使用价值也没变，但是货币却不值钱了，所以土地自然就比原来贵了。

事实上这种观点既不符合经济学理论，也不符合哲学基本的逻辑，因为土地、建筑、城市，乃至人，都并不是一个一成不变事物，而是会不断发生改变的。就以目前中国城市中大多数小区的现状来说，笔者认为其几十年后还想以现在的价格卖出简直是痴心妄想，因为中国绝大多数小区在二三十年后都难逃变成贫民窟的命运。

这并不是危言耸听。我们今天可以看到很多上个世纪80、90年代建的老小区，这些通常为4、5层楼高，居住者主要是当时企事业单位员工的楼房，如今已经显得多少有点破败不堪。小区内道路破损，卫生条件较差，房内破旧，甚至一些已经变成了危房。比如前段时间奉化发生塌楼的正是建筑于90年代，媒体公布出来的发生垮塌之前的照片也表明其衰旧速度是极其惊人的。

之所以会出现这种情况，我国在过去很长一段时间里建筑质量较差有很大的原因。但是更为重要的原因并不在楼房质量层面上，而是社会原因，比如国企效益不好就直接连累其工人小区也破败。我们也是基于对中国当前和未来社会的分析，做出了未来中国将遍地都是贫民窟的预测。

首先，从目前中国大多数小区的客观条件上来分析，居住人口过密是难以避免的一个问题。中国很多小区的容积率是世界范围都罕见的，小区里除了楼还是楼，一户里居住个五六口人是常有的事。当居住人口远远超过其承载量时，会加速其衰旧的过程。有些位于城区内交通连接点上的新小区，群租合租盛行，其现在的环境状况就已经达到了很糟糕的水平。更别提中国大多数老小区几乎是没有物业，或者物业的存在感很低，只能提供最基础的服务。这两者导致的必然结果就是小区环境状况和服务水平都不可避免地恶化，使得小区破败成为贫民窟。

其次是居住人群的贫民化和老年化。如果一个小区里面居住的大多是富人或年轻人，那么由于富人和年轻人群体对居住条件有较高的要求，也有很强的自我维护能力，这一小区是不会太快走向破败的。但是对于贫民和老年人来说则不然，贫民窟之所以被称之为贫民窟正是因为其居住者的主要成分为贫民。

关于居住者，中国现在有两个现象：一是轰轰烈烈的城市化运动和棚户区改造工程，让农民和城市低收入群体都住进了楼房;二是年轻人离家运动，大多数年轻人都选择离开父母居住，小区主要居住者年龄几乎都是建筑年龄+30岁。虽然现在看来，很多小区光鲜亮丽，但是居住者的贫民化没有改变，老年化趋势不可避免，这两者都是小区环境质量维护能力最差的群体。他们或没有能力，或没有很强的愿望去改善自己的生活环境，那么这一小区几乎必然会走向贫民窟道路。

再次是中国小区的建筑模式问题。从国外一些国家的情况来看，高层住宅小区如果不能配备高端物业，那么其环境质量一旦变差将会是无法逆转的。因为不同于独栋住宅，高层住宅小区很难翻新。由于存在共同利益，推倒重建和翻新的成本谁来承担，这些人如何安置都是麻烦。奉化塌楼事件就暴露出了这一点，居住者是掏不起这个费用的，建设者早已没了踪影，政府预算又没有这块资金，质量问题住宅大量出现财政也负担不起。有经济能力者的首选则是逃离质量问题小区，剩下的只会是破烂建筑。

最后，中国目前小区大多集中在城区内，这种位置布局在经济发展到一定水平后，也很容易导致贫民窟化，容易出现所谓的“炸面圈效应”。美国城市从20世纪60年代开始就出现了这一情况，城市中心出现了空洞化，那里的中产阶级都离开了城市、搬到周围的小镇和郊区去住。结果，城市得不到他们的税收，留在城里的是那些贫穷和没有工作的人。因为连工作机会也都转移到郊区去了，城市和郊区出现巨大差距，最终城市中当初为中产阶层建设的高层公寓都变成了贫民窟。

笔者认为，目前不论是政府还是社会舆论，还将对贫民窟的意识停留在印度式棚户区的层面上。没有认识到建筑的形式与贫民窟并无太大关联，如今伦敦的贫民窟几乎都是与我们现在城市小区一样的楼房。而这一变化过程并不困难，联合国2013年关于贫民窟的报告就曾指出，欧洲、北美和澳大利亚的贫民窟的历史证明，那些新建住宅为主的“希望的贫民窟”会轻易地堕落成“绝望的贫民窟”，这种不断自我强化的堕落过程可以持续很长时间。当我们认识到这一点之后，还敢笃定的说今天的房子在二三十年后肯定会升值吗?