解决小产权房须保持政策稳定

今年4月1日起，深圳关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理试点工作正式启动，它引起社会各界广泛关注，并且有人将此视为解决全国小产权房问题的破冰之举，因为它给一些违法建筑“转正”，这让许多人看到了希望。昨天深圳官方澄清这种消息是误解，试点工作不是为小产权房确权。

官方的解释点出两个误区：一是深圳在1992年、2004年两轮农村城市化改造后，农村集体土地已全部转为国有，所以它并不存在通常意义上的小产权房，其“违法建筑”不同于其他地方普遍存在的小产权房；二是外界把深圳试点处理“历史遗留违法建筑”看作小产权房“转正”，并认为这种经验可以复制、推广，这种判断也是不准确的。

小产权房可谓我国开启城镇化以来留下的顽疾之一，尽管有关部门反复重申不得违法开发小产权房、不得购买小产权房、不得对小产权房予以确权登记，但始终没有能阻止许多人选择小产权房。至少目前看来，几乎所有违规者都处于获益的状态，这样就直接造成小产权房清理中遭遇重重阻力。

纵观当下小产权房的争议双方，呼吁小产权房转正的主要有三大人群：其一是拥有小产权房者，他们中既包括原始持有者，也包括中途持有者，其中也不乏一些投机客，他们可能在很早之前就掌控了一批小产权房；其二是准备购买普通商品房的消费者，他们未必会购买那些小产权房，但他们相信小产权房入市，住宅供应量增大就会导致普通商品房价格下降；其三是一部分学者，他们不一定具有直接的利益关系，但是主张放开小产权房，它既有利于房价回归，也有利于农民增收。

我们承认，放开小产权房会有一部分人因此受益，但是它也同时导致三大严重的问题。

首先，在农村集体所有土地上修建小产权房的人数众多，但并不是每家每户都如此，一旦小产权房转正，就意味着那些违规和投机小产权房的人获得巨大收益，那些遵守规则没有修建小产权房的人，他们的利益则相对受损，这种不公平感会严重损害人们对于政府规章制度的信赖。

其次，小产权房入市造成现有商品房价格的下跌，虽然会让准备购房者高兴，但也会伤害此前购买商品房的群体。作为善意的消费者，他们不应该承受政策变化导致的房价下跌。因为根据沿袭已久的政府制度和政策，小产权房不具备直接入市的基础。不仅在法律基础上存在缺失，大量小产权房可能存在质量和安全问题，它们在没有验收合格时也不能“转正”。

再次，放开小产权房会坐实政府失信于民，严重损害政府公信力。国家的重大政策必须保持稳定性、连续性，不能出现颠覆性的变化，否则不但损害了人们的预期，也会对政府自身造成损害。直接放开小产权房，虽然能够解决一部分问题，包括增加农民收入以及促进房价回归，但也会制造更多的新问题。

所以，小产权房问题决不能是简单的“转正”了事，甚至也不是简单的“补钱”了事，它应该通过一个顶层设计，并且设定解决问题的时间表。一方面是解决增量问题，即通过卫星或者航拍等技术手段，锁定集体土地上已建和在建的小产权房，对于一切违规违法的新建小产权房，必须严格拆除。

保证“零增量”之后，就着手另一方面，核查和解决存量问题，各级政府应该对辖区内所有小产权房进行登记核查，继而划分区块，逐个提供解决方案，最终是要统一城乡土地市场，彻底解决存量问题。这个过程需要机制的创新，比如设立小产权房的权利待定状态，用限制转让交易、政府优先赎买、利益增值共享等方式，既避免小产权房入市冲击商品房市场，也能让一部分农民分享城镇化收益，同时也能保持政府政策的稳定性。