四部委打出金融财税“组合拳”将提升楼市消费（2）

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎分析称，“新政不但减免了满2年不足5年的普通住宅交易税费，还将释放一批存量房源。据对中原地产上海门店的调查，满2年不足5年普通住宅挂牌比重不超过市场总量的20%。“预计新政执行后，上海全市二手住宅挂牌量增长幅度在7%左右。”

改善型需求获支撑：购房成本能降多少？

业内分析人士认为，“金融＋财税”的政策组合体现了中央政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明，这将极大支撑改善型住房需求。上海中原地产高级研究院孙黎说：“政策导向就是让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。”

那么，二套房的购买成本到底能降多少？据上海易居房地产研究院测算，以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付7成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元；而按照新政4成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。

简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元；而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。

（图片说明：辽宁省沈阳市一位市民在惠民房交会上观看二手房交易信息。）

不过，上海易居房地产研究员严跃进说，“在7成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资，年化利率只要不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”

新政还规定，二套房贷款利率取消“1.1倍”限制，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这意味着，二套房的贷款利息支出也将有所降低。

此外，营业税免征“五改二”也直接关系买卖双方的“真金白银”。据中原地产测算，以上海为例，一套普通住宅交易可减少税费在13万-25万元之间。

（图片说明：路人走过上海市江苏路上的一家房屋中介所。）