楼市新政宜因地施策分类指导

3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确二套房房贷最低首付降至四成。此外，财政部、国家税务总局亦发出通知，自31日起二手房营业税免征期限将由5年缩短至2年。这意味着二套房贷首付政策回到了2009年房地产政策最为宽松的时代。

此次楼市新政出台的时机十分微妙。一方面，我国经济已步入“新常态”，在主要发达国家经济仍未完全恢复造成出口疲弱与国内居民消费短期内提升空间有限的背景下，投资在实现经济“软着陆”并保持经济中高速发展中的作用仍然重要。另一方面，我国房地产市场在经过数年以控制投资需求为主的调控后，2009年救市形成的楼市泡沫已初步得到控制，房地产投资增速、房地产销售量与成交价格均处于下降区间，导致房地产行业库存水平上升，部分房企已存资金链断裂之虞。在这种背景下，市场普遍预期前期为抑制房价过快上涨所采取的非常规调控政策有松绑的趋势。事实上，自去年10月以来，楼市已迎来政策“组合拳”：各城市逐步取消限购，各家商业银行也加码房贷利率优惠，而此次楼市新政的推出正是这一趋势的延续，也将对市场各参与方的行为产生显著影响。

对于购房者来说，此次调控针对购买二套房降低了首付比例，从鼓励首次置业转向了鼓励改善型置业；此外将二手房免于缴纳5.5%营业税的年限降低，减轻了二手房购房者的经济压力，从而提高居民对改善性住房与二手房的需求。在房企方面，楼市新政有利于改善性住房的销售，但同时可以预见营业税减免年限的降低将使得二手房屋交易更加活跃，将分流一部分购房需求，但主要是首套房需求，而改善性住房往往面积较大、单价较高，因此总体有利于房企降低库存，度过行业“严冬”。对于银行体系，首付比例降低意味着购房者贷款总额上升，从而提振银行受低迷楼市影响的房贷业务；同时房屋销售量回暖有助纾缓房地产信贷客户短期偿付压力，降低房地产开发贷款违约风险，有利于控制银行贷款不良率。正是通过这些影响渠道，楼市新政有利于宏观经济平稳增长，为深化改革与经济结构转型提供了腾挪余地。

此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住性及改善性购房需求，以改善民生、稳定经济。“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切。具体来看，中小城市以及小城镇同时面临土地供应长期过剩和人口外流的双重压力，这些城市即便实行刺激措施也难以使得房地产市场回到2009年的繁荣状态，因此应在保证经济平稳增长的同时逐步降低地方财政对土地收入的依赖，以适应市场的长期发展趋势。

而特大型城市在城市建设、教育与医疗方面具有的领先优势则带来了人口净流入，进而形成旺盛的购房需求，此时若放松购房贷款政策可能会加剧这些城市的房地产市场过热。个人认为，像北京、上海、深圳等特大型城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整信贷金额与利率。

（作者系中央财经大学中国银行业研究中心主任）