3位专家畅谈房地产市场发展形势（2）

支持改善性住房需求

主持人:“去库存”是2016年中央经济工作会议确定的未来五大任务之一，当前房地产市场究竟应该如何去库存？

朱中一：去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该从以下几个方面来开展工作。第一，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，鼓励农业转移人口进城购房，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。同时，推进已在城镇就业和落户的农业转移人口将农村的宅基地和其他住房流转起来，提高他们的支付能力，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

第二，要继续实施对首次购房、合理改善性购房的信贷和税收支持政策，进一步用足用好住房公积金。最近，央行出台了针对非限购城市首套商品房降低首付比例的政策，就是进一步利用金融手段支持自住改善性需求的表现。同时，政府要逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内，为这部分群体进城购房提供政策支持。

第三，要推进房地产存量去化，管控好土地供应。土地政策应该不同城市分别对待，对于库存高企的城市应该以消化存量为主要方向，减少土地供应；对于一线城市等热点城市，应该适当增加土地有效供给，促进供需平衡。同时，促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，鼓励开发企业适当降低商品住房价格。

第四，推进供给侧改革，改进房地产调控。建立房地产市场库存和交易监测平台，更加注重地方政府调控责任，更加注重分类调控、分城施策，取消过时的限制性措施。还应在摸清底数的基础上，编制好住房发展规划，构建以需求为导向、以住房发展规划为总体指导的购租并举的住房供应模式。

第五，大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化专业化发展。

第六，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。同时，调整保障房实现方式，推进公租房货币化。公租房原则上以盘活存量为主，通过市场筹集房源，政府给予补贴。

柴强：进一步加大力度鼓励支持改善性购房需求，如针对改善性需求人群，卖后又买的，应该按房价差额征收营业税、契税。要倡导买后用于出租的投资性购房需求，培育和发展住房租赁市场，扶持住房租赁企业发展，完善住房租赁税收政策，使住房投资有合理的收益率。

目前要卖房再买房，购房者必须把原来的住房贷款还清，再购买下一套住房，这在实践中导致购房者不得不依赖高息的“赎楼贷款”或“过桥资金”。这不仅增加了交易费用，还增加了交易时间和交易风险。应该贯彻去年中央经济工作会议提出的“要取消过时的限制性措施”这一要求，进一步清理过时的限制性措施，允许抵押贷款随着房屋的转让而转让，这样能减轻改善型购房者不少负担。

刘洪玉：解决房地产去库存问题，一是要尽快把过去房地产市场调控过程中逐渐加码的税收、金融、市场规制等过时的限制性措施取消，比如消除“高档住宅”和普通住宅的税负差异等，降低交易成本、降低商品房综合成本、提高供给效率。

二是要完善配套设施建设，提高商品房供给的有效性。

三是要落实户籍制度改革方案，将住房保障和住房支持政策覆盖到全体常住人口。

四是加大就业机会创造的力度，毕竟人们买房子的目的只是休养生息，没有工作、没有收入来源，光有住房是没有意义的。