3位专家畅谈房地产市场发展形势（3）

农民工购房潜力很大

农民工市民化对房地产市场的影响究竟有多大？释放这部分人群的需求，还需要哪些配套措施的出台和落实？

柴强：我国目前的城镇化率为55％，距离80％左右的饱和水平还有相当距离，说明农民工进城购房潜力还很大。要将这部分潜力充分释放出来，就应该鼓励和引导农民工参加住房公积金，从而使其可以享受到优惠利率的公积金贷款。

刘洪玉：农民工的市民化，短期内还看不出有较大影响，但从中长期来看，会对稳定房地产市场需求，尤其是三四线城市的房地产市场需求，起到重要支持作用。除了落实户籍改革方案、改革住房制度以外，原有农村土地承包经营权和宅基地的流转，发挥其财产功能也非常必要。

当然，如果农村宅基地还是仅仅在农村集体组织成员之间流转，农村宅基地流转的财富效应就会非常有限，对其进城的财务支持作用也会非常有限。

朱中一：农民工市民化对房地产市场的影响是比较大的。我国房地产市场经过近30年的发展，住房供求关系总体平衡，一些城市甚至出现了过剩。但对于进城务工人员而言，对他们住房问题的解决才刚刚开始，这部分人群总量有2亿多人，把这些需求释放出来，对房地产行业而言是又一重要发展机遇。

当前，我国房地产市场存在分化和不平衡。大城市供不应求，一些中小城市供给过剩。农民工的住房存在“两个老鼠洞”问题，走出农村去“打工”，家里的房子空荡荡，老鼠进进出出；走进城市买不起房只能住城中村、地下室，居住环境依然较差，老鼠仍然进进出出。

要解决“两个老鼠洞”问题也要从上述两方面着手。在城市这一头，要完善针对农民工的就业、基本公共服务、养老等政策措施的出台和落实，让进城务工的农民工放心购房；农村这一头，允许进城农民工将原来的宅基地、承包地和住房依法流转，比如出租或者抵押贷款，从而提高他们在城市中的购房与租房能力。