3位专家畅谈房地产市场发展形势（4）

与新型城镇化协调发展

主持人:未来房地产行业发展将迎来哪些转变？房地产市场还应完善哪些政策？房地产在宏观经济中的地位和作用将有哪些改变？

朱中一：房地产势必将从过去快速发展转向平稳发展。当然一些库存量大的三四线城市实现平稳发展还需要努力。

从结构上看，商品房将从过去以销售为主向购租并存转变；存量房的数量将大于新建的商品房数量；保障房将从过去实物保障为主向公租房保障为主转变；住宅类商品房与非住宅将共同发展。

当前，改革在不断深化。房地产行业的改革核心在于土地供应。应将增加城镇建设用地与吸纳农业转移人口数量挂钩，探索已进城落户农民工将宅基地和房产依法有偿转让。同时，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩制度。

未来，房地产行业的核心机遇在于房地产要与新型城镇化协调发展，其重点是房地产要与人们消费升级的节奏相适应。同时，还要与旅游、养老等相关产业的发展相协调。

柴强：房地产市场和房地产业的转型主要表现在以下五个方面：一是从卖方市场为主，转向买方市场为主。

二是从房价单向快速上涨为主，转向房价上下双向波动中上升趋势为主。

三是从新建商品房市场为主，转向存量房市场为主。从发达国家和地区房地产市场状况看，这也是未来发展的必然趋势。如2012年至2014年美国新住房买卖数量占所有住房买卖数量的7.3％、7.8％、8.1％，即住房交易中90%以上是存量住房。

四是从房地产买卖为主，转向买卖与租赁并重。从发达国家和地区来看，自有住房和通过租赁解决居住人群的比例为6：4，例如德国的租赁住房比例就高达57％。

五是从房地产开发为主，转向房地产投资、证券化和专业服务为主。

目前房地产开发过程中产能过剩的问题依然严重，要想解决这一问题，就需要供给侧结构性改革。为改善居住条件，人们需要环境好、密度低、环保、节能的高品质住宅。因此，要适当放开低密度住宅的开发建设、放开户型限制，对某些土地的用途管制应引入负面清单制度，让开发企业去发现土地的最佳利用方式，提高房地产企业的投资积极性。

随着我国房地产市场的不断成熟，除了常规的房地产开发，房地产业在房屋更新改造、修缮维护、房地产投资、房地产专业服务、房地产经纪服务、物业管理等领域也面临更多的新机遇。

刘洪玉：当前我国房地产业在GDP中的份额是6%，而西方发达国家普遍达到12%左右，可以发现当前我们看到的“房地产业”并不是房地产业经济活动的全部。比如，我们普遍重视新建住房，但存量住房的维护、维修、更新改造投入严重不足，导致存量住宅的安全健康水平不断下降，适老性、抗震性能、能源利用效率等不能与时俱进。再比如，开发商目前的主要工作是建房子，对房屋空间的优化利用、运行管理和资产管理缺乏基本能力，导致大量房屋空间没有得到充分有效利用，造成资源浪费和收益流失。因此在社区服务、创客空间、青年公寓、老年住宅、设施管理、房地产资产管理等很多方面，新型房地产经济活动还有待我们去探索和开拓。