业主权利有多大——政协委员讲民法典

马元颖 北京市政协委员

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随着不断加快的城市化进程逐步打破了一家一户、一宅一房的结构，越来越多的人集中到城市，集中到一幢建筑物内，共享同一住宅用地、同一建筑地基。独立的房屋产权与集中到一起的居住模式相结合，建筑物区分所有权结构应运而生。大家在建筑物区分所有权的状态下，如何和谐共处，如何行使权利、承担义务，对于共建和谐社区尤为重要。对此，我们可以在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）物权编所有权分编中找到，围绕建筑物区分所有权业主的权利与义务的相关内容。

在此之前，我们先要了解建筑物区分所有权这一概念。民法典第271条明确了建筑物区分所有权的概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从这一描述中我们可以看出，享有此权利的主体是业主，区分所有权的基础是区分专有部分和共有部分。建筑物区分所有权中的“所有权”和我们一般所说的对物的所有权是不一样的，一般的所有权是指：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；在建筑物区分所有权里，小区业主的权利既包括对专有部分的所有权，又包括对共有部分的共有权以及共同管理权，这三个权利是一体的，彼此不能分割。

一、民法典赋予业主享有哪些基本权利

1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利

民法典第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。什么是专有部分？为便于认识，我们可以简单理解为：房屋所有权证书上登载的平面图面积，或在未取得房屋所有权证时，购房合同、建房许可证等能够证明合法、专属、独立使用的证明资料上记载的部分。

一般而言，我们现在居住的楼房都是能够明确划出四面墙壁、地板和天花板的，这部分空间就是专有部分。如果是带有露台或窗前绿地的楼房或别墅，以及一层带地下室、顶层带阁楼的情况，这些露台、窗前绿地、地下室、阁楼是否属于专有部分？首先要看房屋所有权证上是否有记载，其次要看使用上是否具有专有性。另外，一些单独购买的地下车库或摊位也属于专有部分，业主可以居住、装修、出租、经营自己的房屋、车库或摊位，并从中获得收益。业主对专有部分的所有权具有排他性，只要不占用公共空间或侵犯其他业主的合法权益，任何人无权干涉业主专有部分范围内的事，也就是“风能进，雨能进，国王不能进”。

2.使用物业共有部分并分享公共收益的权利

共有部分是指业主专有部分以外的自然共有的外墙、屋顶、承重墙、地基结构，以及被法律或行政法规明确规定为共有的道路、绿地、走廊、休息休闲区、绿化设施、路灯、围墙、大门、避难层、设备层、设备间、物业管理用房、占用公共绿地规划的车位等。民法典第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。民法典第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

业主对小区内的公共场所、共用设施、共用场地，可以有偿或无偿地优先使用。依法归属于开发商的车位也应当首先满足小区内业主的需要。另外，业主可以参与分享经营共有部分所得的收益，或因共有部分征收、征用所获得的补偿。民法典第282条对公共收益分配进行了更加明确的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

3.成立业主自治组织的权利

所谓业主自治，就是业主对所在小区的物业进行自主管理。业主自治是以建筑物区分所有权为基础的，即业主对小区共有部分享有共同共有和共同管理的权利。民法典第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。按照法律规定和民主原则，业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权，业主委员会秉承业主大会意志，负责日常物业管理工作。《北京市物业管理条例》规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会是业主大会的常设机构、执行机构，代表全体业主直接从事很多活动，其权利能力和行为能力都比业主大会清晰，是物业管理链条上的重要一环。业主委员会的权利来源于业主大会，除少数可以由业主委员会自行处理的事项外，都需要业主大会明确授权。《北京市物业管理条例》第36条规定，业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

4.自行管理或委托他人管理物业的权利

民法典第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主自行管理需经代表全体业主意志的业主自治组织决定，要制定科学的自行管理方案并明确具体的责任主体。委托他人管理物业由业主大会作出决定，并由业主委员会与受托管理人签订物业服务合同。对开发商选聘的物业管理人，业主有权依法更换。

5.获得行政机关协助的权利

民法典第277条第二款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条款新增了居民委员会指导和业主的义务。民法典第286条第三款规定，业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。该条款新增了拒不履行义务时请求行政介入的条款，即对不履行义务的业主，有关当事人可以请求行政部门处理，这有利于保障大部分业主的合法权益。