构建首都高品质消费商圈的路径选择

[中图分类号] F127 [文献标识码] A [文章编号] 0529-1445（2023）04-0049-04

商圈是城市商业发展和国际消费中心城市建设的重要载体，对促进消费提档升级、提升城市经济活力具有积极作用。随着城市商业从增量拓展迈入存量提质时代， 北京市正以传统商圈改造升级为抓手打造消费新地标，进一步增强北京消费的全球吸引力。第一轮商圈改造提升行动完成后，王府井、西单、三里屯等传统商圈的空间魅力、商业活力、消费引力显著增强。但与世界级地标性特色商圈相比，北京传统商圈功能布局不健全、内容特色不突出、统筹机制不完善、前瞻性谋划不深入等共性问题依然存在，亟须借助新一轮商圈改造提升行动，在规划、业态、机制等方面持续精耕，探索传统商圈创新提质的新路径和高质量发展的新范式。

高水平规划驱动：以“片区统筹”打通一体化更新路径

片区更新是推动城市更新从点状、单业态向系统化方向发展的主要方式，突出体现了规划和政策的引领作用。商圈转型升级的实质是片区发展质量的整体提升。北京市新一轮商圈改造提升行动需要把握片区更新的主导方向，以规划统筹、政策统筹引领实施统筹，实现业态共生、产城共融、文脉传承、空间提质等多维目标，推动商圈区域品质、活力、效益整体提升。

加强系统谋划，引领片区统筹更新。目前，北京市传统商圈改造升级专项规划与街区层面的城市更新专项规划衔接度不足，投资主体更新意愿、单体建筑设计风格与片区整体提升任务未能有效融合，项目更新的区域联通和带动效果较弱，难以系统解决商圈功能、交通组织、空间品质等方面问题，导致传统商圈普遍存在服务功能单一、公共配套设施不足、优质空间低效使用等问题，商业活力和公共服务品质有待进一步提升。因此，需要补齐顶层设计缺项，系统谋划商圈区域的资源任务、功能布局、城市风貌、实施时序。

制定多规合一的综合实施方案。在对商圈所处区域风貌、配套环境、客流特征等开展专业化评估的基础上，对标街区控规、城市更新专项规划和街道设计导则，合理确定片区范畴，可考虑将目标商圈主街、后街及周边特色街区统一纳入，立足片区定位和未来发展需求，深挖区域多元要素的价值潜力，明确更新规划和计划。搭建多元社会力量参与、政府部门审核完善的规划治理平台，充分吸纳各参与方和更新主体的意见建议，围绕片区业态功能、交通组织、景观风貌、市政设施、公共配套等方面编制综合实施方案。

创新应用集群化、集约化的规划实施策略。借鉴国内外已有的轨道交通引领（TOD）模式和城市综合体建设经验， 以推动片区更新整体实施和综合开发为目标，采取混合用途开发模式、垂直开发模式打造多样化功能空间，创造户外活动场所。综合利用公共空间和商业空间，以“大空间功能分区、小空间功能融合”的模式将职、住、娱、商、学、休等功能混合叠加，实现商圈空间和功能上的双重补缺，推动片区集群式更新效益最大化。

探索创新机制，打通全周期政策路径。现行商圈更新改造政策分散，缺乏有机整合，部分实施细则缺位，导致一些更新项目的操作路径不明、实施周期拉长，增加企业主体对预期不稳定的担忧。比如，部分商圈空间权属复杂，更新意愿统一难、跨级联动推进难；部分楼宇内部产权因拆零散售导致低效闲置、权责不一，地块“红线”内外、地上地下空间整合利用难。因此，需要遵循“市级统筹、区级主导、协调联动”模式，创新探索多类型、全流程的操作路径。

建立高位统筹的工作推进机制。市级层面建立央地协同、央地双责的工作机制，定期召开联席会议推动项目协调督办。规划审批、市政交通、文物保护、设计施工等部门通力协作，统筹联动。商圈更新主体建立问题台账，制定具体实施方案，开展业务咨询和措施设计，统筹做好公共要素、资管运营、产权归集、土地供应等工作。

建立合作共赢的多元协商机制。搭建由属地街道组织，产权方、投资方、运营方、社区公众等利益相关方参与的协调沟通平台，通过平衡公共利益与各方诉求，明晰更新愿景，确定改造原则，鼓励各单位通过自主设计改造、委托设计+自行改造等方式共同参与商圈提质升级。

鼓励探索多类型片区更新模式。探索“政府引导、国资参与、企业运营”模式，建立由多方参股的平台公司，以整租或空间置换等方式整合低效分散空间资源，统筹开展商圈建设、物业管理、项目招商、产业孵化等工作。在政企合作模式方面，支持企业以灵活多元的方式盘活闲置低效商业空间，如鼓励以物业资源经营权作为社会资本参与的投资回报等。

高质量供给拉动：以“腾笼换鸟”植入新场景新业态

当前，以传统商业为主的城市商业格局已发生转变，商业与文化旅游、休闲娱乐、商务金融、体育康养等多种服务业态集成融合的趋势愈加显著，消费新业态、新模式、新场景层出不穷，而传统商圈的聚客半径和聚客能力在逐渐下降。从商圈定位、供给创新等方面提升内容竞争力，成为传统商圈突破生存困境的必选项。

厚植文化底蕴，强化商圈特色定位。北京传统商圈尚未形成各具典型标识的地域文化和品牌形象，难以锚定目标客群，营造特色突出且新奇、多元的消费体验氛围。部分商圈的主题街区在景观风貌、店铺设计、公共空间、活动展演等方面大同小异，较难凸显商圈独有的魅力与风格。伦敦牛津街、上海南京西路等国内外知名商圈均注重利用地域文化特色促进差异化发展，打造特色消费地标和城市文化符号。北京可以借鉴这些先进经验，充分挖掘利用地缘和文化优势，强化商圈文化内核塑造，通过不断创造内容、迭代内容形成具有优质IP属性的商圈独有生态，建立并维系拥有文化认同感和独特情感意识的稳定客群。

推动历史文化建筑保护式开发利用。根据街区历史文化建筑的产权和管理情况，以“一幢一策一方案”的方式有序实施保护性开发，在保留其标志性元素基础上融入区域商业风格，以艺术创意、产业重塑、商业激活等形式注入全新功能和业态，将其打造成文化消费新地标。

注重与文化产业资源融合发展。强调商业调改与文化产业资源深度融合，同步培育文化产业生态，通过引入艺术院校、设计工作室等文化机构，合力搭建文化内容孵化平台，打造特色鲜明的商圈文化艺术品牌，吸引更多注重文化消费的品牌企业入驻，促进片区文脉构建与商业活力激发的相互赋能。

打造具有高辨识度的商圈文化品牌。结合商圈历史文化、地域民俗，运用动漫游戏、网络音乐、数字艺术、创意设计等产业形态赋能商圈文化品牌IP的创新性开发和创造性转化，可在传统商圈试点建设IP文化创新发展示范区，以IP赋能产供销模式打通区域文化链价值链，探索区域IP新营销路径，不断提升商圈文化品牌的价值影响力。

创新业态模式，丰富高品质消费供给。尽管北京传统商圈地理条件较为优越，但在经营形式、发展模式、品牌组合、业态配比等方面趋同性明显，提供特色化商品和个性化服务的能力有限，与现代消费者需求相比存在较大落差。如传统商圈中购物、餐饮门店占据较大比例，且多为连锁品牌、低端品牌，对本地客群、年轻客群缺乏吸引力，对外地客群则是有客流、没销量。因此，需要结合区位优势、资源禀赋、消费特点，聚焦新经济、新模式、新业态、新场景，打造商圈特色新优势。

做强首店经济和首发经济。利用大数据手段为客群精准画像，以客群需求导向推动大型商业项目调改升级，培育主题型、场景型、生活方式复合型等主力店，引进国内外高端首店品牌入驻，结合北京消费季、北京时装周、北京设计周等打造标志性首发、首秀活动。利用存量更多的中小型城市更新项目如老旧厂房、老式民宅等，打造“非标商业”， 招引培育多类型业态首店。

深化文商旅业态融合发展。汇聚区域文旅、商贸头部企业组建文商旅联盟等平台，促进各类行业市场主体形成利益共同体，以商圈IP为引领打破多业态之间的流量壁垒，并通过夜间经济、网红经济、非遗经济等多种消费形式推动“文化IP+展示体验+生活消费+衍生品销售”链条发展。

拓展数字技术的场景应用。逐步改造传统商圈既有的集成式购物中心模式，引导传统百货类商场、购物中心应用元宇宙交互技术打造情景体验式的新型消费载体，将虚实融合的消费内容植入多业态组合模式，同步拓展数字化、社群化的营销新渠道，推动“网购保税+线下自提”等数字贸易新模式在商圈加速布局和发展。

高效能机制推动：以“放管服”改革建构更优营商环境

理清政府与市场行为边界，充分发挥市场决定性作用和更好发挥政府作用是推动商圈优化升级的基本原则。新一轮传统商圈改造提升应聚焦机制创新，深化“放管服”改革，全力营造最优营商环境，培育壮大市场主体，激发市场活力和创造力，持续增强商圈提质升级的长效动能。

打通实施路径堵点，激发提质动力。目前，北京传统商圈改造项目在报批报建、设计验收、经营管理、资金筹措等方面，还存在落实不畅问题。因此，需要全面梳理商圈改造提升流程，打通项目实施的政策堵点，多措并举优化更新成效。

完善项目全流程配套政策体系。设置统一的传统商圈改造升级事务管理单位，打通项目审批报规的完整路径，加快重点项目的实施进度。制定传统商圈改造升级工作规范导则，统一设计、施工、验收等环节参照标准，指导不同类型建筑、不同功能设施有序更新。相关部门依据“一店一策”改造方案，在传统商场设施设备改造验收方面给予优先级别排序，允许分阶段、分步骤推进。深入考虑各商圈的差异化特点，制定更具灵活性的提质升级评估标准。

探索构建共治共享的治理模式。创新商圈管理机制，适度下放审批、监管权限，赋予投资运营企业必要的自主管理权，依照负面清单管理制度实施日常监管。在符合总体方案的前提下，按照“谁设计，谁制作，谁负责”原则，对商户店铺门头、广告牌等商业设施实行社会化运作，并在属地政府备案。积极探索“党建引领+商圈自治+联防联控”治理机制，指导商户规范有序开展经营活动。

提升商圈智慧化管理水平。积极推动智慧商圈建设，组建包括投资主体、智慧化设备厂商/运营商、商城/商铺和政府部门在内的智慧商圈联盟实体机构，以各方既有的优质资源共建智慧商圈综合信息平台，逐步构建集智慧消费服务、商户数字化服务、运营机构管理平台、商圈监测云平台等功能于一体的应用服务体系，形成现代商圈管理发展模式。

因“圈”施策，精准匹配市场需求。北京传统商圈改造升级行动得到了市级专项政策支持，但项目实施相关环节的政策保障仍有待进一步加强。因此，需要持续完善传统商圈提质升级的要素保障体系，营造更优的市场环境。

拓宽资金保障的多种来源渠道。建立“政、银、保、担、企”协作对接机制，推动各级财政资金、基金、项目业主投入资金等形成联动，加大投融资力度。加大对项目实施主体固定资产投入的资金补助，根据不同项目特点适当给予投资运营企业贷款贴息，鼓励金融机构深入对接商圈更新项目的金融需求，创新金融产品和服务方式。

增强空间资源调配的均衡性。平衡好各项目的指标疏密结构，统筹分配拆除量和开发量，确保一定拆除重建面积用于片区公共利益，探索腾退空间在公共文化服务等方面的再利用。在建设指标管控总量的约束下，对投资运营企业按照实施方案拆除的存量建筑面积，可用增量项目的建设指标进行补偿，平衡减量与提质两个目标。

做强新消费链主企业的招引培育。紧扣商圈转型方向，以圈链思维发展现代商贸业、文化旅游业等新消费领域的重点产业，做强链主企业的引育工作，对商圈龙头企业、销售冠军品牌店铺量身定制服务包，精准推送各项企业服务，联合链主企业编制商圈新消费产业生态圈图谱，为产业链招商提供精准指引。

（本文是2020年度北京市社会科学基金课题“扩大北京夜间经济影响力及覆盖面的路径及措施研究”〈项目编号：20JCC089〉阶段性成果）

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[1]陈冬冬，王崇烈.北京商务中心区存量空间更新治理的经验与思考[J].城市设计，2022（3）.

[2]恽爽.运营前置推进城市更新规划实施[J].城市设计，2022（3）.

[3]吴军，叶裕民.消费场景：一种城市发展新动能[J].城市发展研究，2020（11）.

[4]秦虹，苏鑫.城市片区统筹更新的趋势和实施路径[EB/OL].中国城市更新论坛白皮书（2021），http://www.gohighfund.com/articles/22.

【作者简介：高辰颖，中共北京市委党校（北京行政学院）讲师；刁琳琳，中共北京市委党校（北京行政学院）教授】