专家解读《物权法》（2）

主持人：就是说，《物权法》在一定程度上，还能相对允许一些便民的措施？

 姚：是的，《物权法》实际上是直接关系老百姓方方面面的利益。

主持人：那既然都是直接关系到老百姓方方面面的利益，我们看看还有哪些观众朋友，有问题要直接向姚教授请教的？

观众：姚教授您好，我要提的就是公共利益需要征收的农民集体所有制的土地，或者单位个人的房屋不动产，被征收的人应该得到什么样的补偿？

 姚：这个是老百姓普遍关注的一个问题。因为现在随着城市发展，城市改造，国家大量征用了农民集体所有的土地，同时也可能征用了城市居民的房屋，因为公共利益的需要，法律规定可以按照法律规定的权限和程序进行征收。但征收以后，说实在的，弄不好就会损害老百姓的权益，过去在这方面就发生了很多问题，引起老百姓的不满。现在，怎么办呢？《物权法》说，在这种情况下，国家要给老百姓予以补偿。怎么补偿？《物权法》规定得很清楚，它分为这几个层面：第一，征收农民集体所有的土地怎么办？因为我们知道，现在我们国家的土地要么是国家的，要么是农民集体的，《物权法》说，征收农民集体的土地要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补助费，这次特别提到要足额支付这些费用。这个是以前法律没有规定的。另外，这次法律还规定，你支付了这些费用以后，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。可以说这个规定比原来是要进了一步，这是讲征农民的土地。还有征收城市的房屋，因为城市的土地都是国家的，不存在征收的问题。征收的是城市居民的房屋，征收房屋怎么办？法律规定，你要给予拆迁补偿，然后要保障被征收房屋的居民的居住条件。关于拆迁补偿，国务院曾经有一个拆迁补助条例，它规定了两种方式：一种是货币补偿，就是直接给现金；还有一种是产权置换，在别的地方给你安排相应的住房。就是说，不管怎么样，都要保证被征收居民的生活。另外，针对现实生活中很多农民反映实际上征地的时候，国家给的钱并不少，但经过层层克扣，到农民手里就只剩下很可怜的一点了，引起的矛盾非常尖锐。针对这种情况，《物权法》特别做了这样一个规定，我给大家念一下：“任何单位、个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补助费用”。就是说，从方方面面保障被征地的农民、被征收房屋的居民能够切实地拿到足额的补偿款。

 主持人：现在还有一些农民说，你看我们家里儿女长大了，都进城去上学、上班了，家里宅基地面积挺大的，我们老两口住一半就够了，城里正好有人愿意来村子里住，觉得村子环境好，能不能卖给他们？还有的反映，我们想发展个养鸡场，没有钱，把我们家一半宅基地的房子抵给银行借贷款，这些做法现在可以吗？

姚：你提的问题很实际，也是农民非常关心的问题。根据我们国家的法律规定，农民一户只能申请一处宅基地，就是说宅基地一旦丧失以后，就不再分配宅基地。我们考虑，宅基地是农民的安身立命之本，特别是现在，农民有的进城打工，但在城里不一定能住得下来，可能最后还要回到农村，那么回到农村以后呢，农民的社会保障又不像城市一样。如果他想反正我进城了，我把这个房子卖掉吧，但当他再回到农村时，这个宅基地可能就没法拿到了，因为他只能批一次，卖掉以后，村里也就不会再批给他了。这种情况下呢，就可能使他的基本生活失去保障。不过，考虑到我们国家在发展、在建设，今天我们说有关的法律规定不允许农民转让宅基地，特别是国务院曾经发文说，禁止城镇居民在农村购置宅基地，但是今后随着发展，是不是国家可以允许转让呢？像在农民的社会保障费用完全解决以后。所以，《物权法》规定得很灵活，就是农民宅基地的转让和抵押等问题，依照有关法律和行政法规的规定，按照现行法律目前还是不可以的，但是以后如果放开，就按照以后的法律去办。也就是说，既落实了现实中农民的土地政策，又为今后的发展留有一定的空间和余地。

主持人：就是说，到目前为止，我们的规定是不允许买卖农民宅基地的。

姚：对，不允许买卖。

主持人：那抵押可以吗？

姚：抵押是不可以的。抵押意味着什么呢？我把这房子抵押给银行，我去借钱，最后如果我还不上钱，银行就要收我这个房子，实际上最后的结果还是转让，所以抵押现在是不可以的。

主持人：刚才我们说了宅基地不允许买卖，那像农民的耕地、林地、草地这样的土地，现在都是以承包制为主，如果承包期满之后，我们是续期还是怎么办？

姚：现在是这样，国家规定，农民的承包是有期限的，比如说耕地30年，草地50年，林地70年，都是有期限的。农民二轮承包以后，可能比如说有些承包期到了。到期怎么办？这次《物权法》为了赋予长期而又稳定的土地承包经营权，也就是说让农民吃定心丸，特别规定了一条，就是耕地、林地、草地的届满以后，自动地就续期了。就是说，农民可以按照国家规定继续承包。这样农民就不用担心说，哪天承包到期了，是不是就没有地种了？不会出现这种情况的。

 主持人：这也是一个保护措施。

姚：对，也是保护农民根本利益的一个措施，让农民吃定心丸。

主持人：刚才咱们俩在聊的时候，我发现很多观众跟我举手示意，他们还想问您问题，那我们接下来再把时间留给观众一部分？

观众：姚教授您好！我提一个咱们城市土地使用的问题，《宪法》规定，城市的土地归国家所有，房屋所有权人用的都是国有土地，它有使用年限，那么，我们这个使用年限到期了，应该怎么办？

姚：谢谢您，您提了一个很重要的问题。现在的《房地产法》规定，要在土地使用权到期以前一年去申请续期。原则上国家是给你续的，除了因为公共利益需要外。立法过程中，很多人就提出，说这个政策对居民住宅可能不太适用，因为一栋楼里可能住着100、200户，那么土地使用权肯定都是一天到期的，到期以后，是大家都排着队去续期，还是推选一个代表去续期，或者说有的要续，有的说这房子也破了我也不续了，我要走了。就是说，都要去续期的可操作性不够强。要从老百姓的根本利益出发，不要给老百姓增添负担，所以这次《物权法》专门规定，住宅用地使用权期间届满的，自动续期。比如我现在买了一个房子，土地使用权是70年，到期我也不用担心了，因为国家自动就给我续期了。但是，如果是一个非住宅，因为我们知道现在有的是住宅，有的是非住宅，比如说写字楼，甚至说我们这个住宅楼，当时规划的时候，一层就是商业，二层以上才是居民，那么凡是非住宅的，还要按照国家的规定去续期，即提前一年去续期。这样，我们老百姓就可以放心了，不用再去担心续期不续期的问题了。