专家解读《物权法》

最近，全国人大法工委民法室主任姚红同志作为“宣讲家”网站的特邀嘉宾，在网上就《物权法》是部什么样的法律接受了采访，并回答了人们关心的问题。姚红同志参与了这部法律的起草工作，她对《物权法》的解读深入浅出，联系实际，很值得一读。

——编者

主持人：您能不能先给我们介绍一下，《物权法》是怎样的一部法律呢？

嘉宾姚红同志（以下简称姚）：我想我们首先要了解一下物权。什么是物权呢？物权简单地讲就是一种对物的权利，这个物就是动产和不动产。不动产就是我们老百姓说的房子、土地等，动产就是不动产之外的所有东西，比如说电视机、汽车等都属于动产的范畴。在现实生活中，还有一些关系，像知识产权、专利权、商标权，这些是无形财产权，不属于《物权法》调整的范畴。说白了，《物权法》只管动产、不动产，就是这么一个东西。

主持人：就是实实在在的东西。

姚：对，实实在在的东西，所以有人管《物权法》叫有体物法。但是，并不是说所有的物都归《物权法》调整，比说像空气，我们看不见摸不着，就不能由《物权法》调整。《物权法》调整的是人力能够控制的物。随着科学技术的发展，人力对物的控制越来越多，原来不能控制的，现在能控制了，比如说水、电、气，这种气指煤气、燃气，我们也摸不着，但是能够控制，那么它的归属使用权也归《物权法》去调整。《物权法》它究竟是管什么的？它管的是财产的归属和利用，讲得更清楚一点，就是这个东西是谁的？这个东西如果是我的，我对这个东西有什么权利？我这个权利受到侵害以后，我通过什么样的途径，什么样的方式来保护我的权利，这个就是我们说的《物权法》所解决的问题。

主持人：像您刚才说的，《物权法》规定了财产的归属权，那这个归属权是怎么规定出来的呢？

姚：是这样的，因为既然《物权法》是调整物的归属的这样一个法律，那么怎么确定物的归属？比如说这个房子是我的，通过什么来证明这个房子是我的？你说这个杯子是你的，那你通过什么样的证据来说明它就是你的呢？《物权法》有一套规则。比如，如果是不动产，房屋、土地等，通过什么来判定是不是你的呢？要看登记，这个房子登记在你的名下，它就是你的，没有登记在你的名下，它就不属于你。现实生活中经常有这种事情，比如说我是一个房东，我这个房子卖给李四了，过两天，我发现市面上房价涨得很厉害，我又用更高的价格卖给了张三。我卖给李四的时候，李四没有过户，但是合同已经签了。我卖给张三后，张三很有法律意识，他登记了。那这种时候法律保护谁呢？法律说保护张三。李四怎么办呢？李四拿不到这个房子，因为没有登记。那么，李四受到的损失谁来补偿呢？只能向我来要求损害赔偿，但是房子的所有权可就是张三的了。所以在我们现实生活中，你要想取得不动产的所有权，或者证明你是这个不动产所有权的主人，你就一定要去登记。你不登记，我们就说这个东西不是你的。这是我们讲的不动产。

还有动产。比如说这件衣服，凭什么说是我的呢？现在我穿在身上了，就是说我占有了它，证明它就是我的。所以，动产看什么？看占有，谁占有它，谁控制了它，只要没有相反的证据，这个东西就是谁的，这是判定物权归属最简单易行的一个方法。

主持人：那姚教授，我就好奇了，您刚才说这件衣服是您的，你穿着它，就等于占有它，我觉得好看，我跟您借来了，我不还了，我就跟人家说这是我的，以后我做节目，我就穿姚教授这件衣服了，那能成吗？

姚：你说了一个非常好的问题。刚才我们说，只要没有相反的证据，谁占有就是谁的。但是，如果有别的证据，例如大家都知道我这件衣服是借给你穿的，这就算是有相反的证据，那么这种时候，你就不能说这个东西是你的了。

主持人：所以，我穿完还得还给您。

姚：对对，从法律上说，我们俩之间实际上形成了一个借用的合同关系，你借完了还得还。

 观众：我有一个问题想问一下姚教授，我们那个社区有很多人买了房，最关心一个问题，房子周围的绿地、车库、道路，是归业主还是归开发商？

姚：这次《物权法》从老百姓的利益出发，专门规定了一章叫建筑物区分所有权。它讲的是什么呢？建筑物区分所有权是在建筑物上的一种复合性权利。因为现在高层住宅增多了，大家都买房子，那么这个复合性权利指什么呢？就是说我在这个小区里买了一个单元，我对这个单元有专有的权利，除了单元门，我要走楼道，要下楼梯，要进小区，这就涉及到楼道、楼梯、小区的道路、绿地，甚至车库到底归谁？这是老百姓非常关心的一个问题。这次《物权法》针对这个问题做了明确的规定。它规定了这么几个层次：一个是说建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于市政的或者是业主买房子的时候，明确地说归一楼业主所有的除外。也就是说，除了他卖给一楼的业主所有，其他的绿地都属于我们所有业主共有。再一个是小区内的道路属于业主共有，但属于公共道路的除外。因为我们知道北京市很多小区非常大，像亦庄小区、望京小区，小区里面都通公交车，那么对于通公交车的这个路，是属于市政的，归国家所有，而如果小区比较小，有一个围墙，那里面的道路就归业主共有。

主持人：那就是说类似于小区里面的各楼宇之间的甬道，也都归我们业主所有？

姚：对。还有一个大家非常关心的就是车库、车位到底归谁？这个事情前一段时间争得也比较厉害。《物权法》明确规定，小区的车库、车位应当首先满足小区业主的需要。这是防止开发商为了寻找高价，小区的业主还没地儿停车，就把车位全卖给小区外面的人了，这是不可以的，这是关于车库第一个层面的规定。

第二个层面，车库、车位的归属由开发商在卖房子的时候跟业主约定，约定卖给你也可以，约定说我不卖，只是出租，也可以。也可以说我卖给你这个单元，同时附赠你一个车位。这是第二个层面，就是通过约定来决定车库车位归谁所有的问题。

第三个层面，如果是占用小区的道路或公共的场地来停放的车位，开发商就不能划了格以后，再卖钱了，因为那个占用的道路是我们业主共有的，通过这个层面，就把小区公共设施的归属给规定清楚了。

  主持人：像您这样一说，那我们是不是说，楼底下的这个车位肯定是尽着这个小区里面的住户来用？

姚：对。

主持人：那如果说不够用了，我们有权向物业、向开发商去讨个说法吗？

姚：这个也不好这样说，因为车库总是有限的，车位有限，如果没有了，也就没有办法了。但是如果你有车位，就不能不满足业主，而卖给外面的人。

主持人：您刚才说的是小区里面的车位情况。说到小区，我还想到很多时候，有人把住宅小区给改成公司办公的场所，或者是经营什么项目，就是民宅商用，这一方面影响周围居民的休息，另一方面，小区来很多外人，也影响环境，有了《物权法》，这种做法还合理吗？

姚：这个也是大家比较关心的问题。确实有些小区本来规划是用于老百姓住宅的，结果有一个人买了房子以后，发现它的左邻右舍都不是住户，全都是开公司的，整天人来人往，搅得居民整天不得安生。对这个问题，老百姓非常关注，有的人说住在楼上，突然有一天下面开了一个饭馆，整天冒油烟，弄得住户家里面整天窗户都不敢开。这怎么办？究竟住宅能不能改成商用？这次规定要依照法律法规和管理规约的规定。法律法规是国家法律规划，你这是住宅小区，严格讲你就不能办商业，因为这是住宅。为什么现在很多人办商业？因为在住宅小区办商业，税收比较低，他利用这个减税，是规避这个。

主持人：那他这等于是逃国家的税收啊！

姚：对啊！法律法规如果明确这个就是住宅小区，你就不能在这儿作商业使用。除了法律法规外，小区的业主大会、业主委员会肯定要制定一个管理小区的规约，我们叫业主规约，大家也都要遵守。如果规约说这个小区不能开商业，那么你还要遵守规约的规定，就是说你不能违犯法律法规和规约的规定，把住宅商用。但是，现实生活中，有时候法律法规、规约没有禁止，那么没有禁止是不是可以办呢？《物权法》规定，你还得经利害关系人同意。什么叫利害关系人同意呢？就是这个小区其他的人认为你在这儿办，不影响我，大家都同意，说看一个下岗工人没有生活来源，就开一个小卖部，把一楼的窗户打掉，安一门，卖酱油醋，也不影响大家，大家都愿意，那么这可以。如果说小区的业主都不同意，恐怕还是不能办的。上个月我看到广州说由业主统一讨论，说我们这个小区什么能办，什么不能办。大家都反对办的，就要清理，大家说可以容忍的，那就慢慢地规范，这样既保证了老百姓的居住安宁，同时又使有些违犯法律规定的人得到整治。