邹琳华：对当前房地产问题的观察与思考（2）

遗憾的是“国11条”的出台没有取得预期的效果，在随后的3、4月份房价依旧快速上涨，成交量的上升也很快。4月份眼看房价又要进一步失控，国务院发布了被 称为“国10条”的“坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，这个通知的发文机构由国务院办公厅变成了国务院，语气也由“促进房地产市场稳定平稳发展”， 变成了“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，可以说无论是从调控的决心还是力度，国10条都要远远大于以往。

在国10条里对市场预期影响比较大的政策有：房价过快上涨的问责机制；首套房在90平方米以上要求首付达到30%以上（此前是20%）；贷款购买二套住房的 家庭首付不低于50%（1月份的政策是40%）；在住房价格过高、上涨过快的地区，可以暂停发放第三套以上的住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；地方政府可以采取临时性的限购措施，像北京市政府就及时跟进了这个限购措施；要求不以房地产为主业的国企 退出房地产产业。

“国10条”对市场预期产生了很大影响，出台以后购房成交量持续萎缩，房价上涨的势头也初步得到了遏制。但仅仅是价格的涨势得到遏制，由比较快的上涨变成比较平稳的上涨，价格仍然维持在一个高位运行的状态。到了2010年8、9月份，成交量又开始持续放大，并且部分中低价楼盘的成交价格出现了较大涨幅。从这个 形势来判断，很可能是房地产商在为10月行情造势、热身。为了避免房价在10月份特别是在“十一”黄金周期间失控，国家有关部委赶在黄金周之前，也就是9月29日出 台了被称为“新国5条”的房地产市场调控加码措施，一刀切的暂停发放第三套以上房贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停 发放贷款，首套房贷款比例一刀切提高到30%以上（此前是90平方米以下的可以20%），明确提出限购措施，调整交易环节契税和个人所得税的优惠政策。

由于“新国5条”的及时出台，预期中的10月行情没有如期出现，只是部分城市房价出现了比较快的房价上涨和成交量上升。11月份的最新数据显示，全国100 个城市的平均房价较上月上涨了0.82%，其中86个城市都出现了上涨，主要集中在二三线城市。比如北京周边河北县市的很多楼盘价格都出现了不小的涨幅，从这种情形来看，更严厉的调控措施或新一轮的调控又呼之欲出。