邹琳华：对当前房地产问题的观察与思考（6）

第三，开发商的供给垄断问题。

目前新建商品房供给的渠道只能来源于开发商。很多时候有些地方政府宣称要扩大土地供给，但这个扩大的土地供给很可能没有形成真正的新增商品房供给，因为新增 的地可能被开发商囤积起来。那么开发商在什么条件下才会主动降价或扩大供给而降价呢？这个答案很明显，就是在开发商没有钱的时候，只有资金缺乏才会主动降 价和扩大供给。开发商在什么条件下会囤地囤房呢？只有在开发商很有钱的时候。

那开发商的钱从那里来呢？开发商的资金很大一部分来源于银行贷款，大企业还可以上市融资，此外预售款也是开发商资金来源的一个很大渠道，房子还没有盖好就已 经卖出去了，开发商早早回收了资金。那么，我们是不是从中找到一个治理开发商的对策呢？开发商要上市融资，就出台政策叫停上市融资和信托计划。对于开发商 的贷款现在也实行准入名单制管理，对预售资金进行严格监管，不让开发商再继续挪用预售资金。实际上这几项政策在一些省份已经开始实施了，问题是这些政策实 施后，开发商并没有主动降价，房价还在继续上涨，这里主要的原因或逻辑是什么？

每次调控一说到紧缩信贷，实际上紧缩的是中小企业的信贷，而开发商作为银行的优质客户，他的信贷很难被紧缩。现在紧缩政策有可能仍然在帮开发商的忙，因为开发商本身也存在两极分化，大开发商的资金雄厚，土地储备多，融资能力强，是银行的优质客户，实际上是银行在求着他们贷款。小开发商的融资能力差，一旦不给他贷款，他只好到民间去借高利贷。因此，紧缩信贷的结果是将中小开发商推向了民间高利贷，而 大开发商仍然是金融机构主动追捧的对象。比如名单制管理的实际意义，说穿了就是小开发商不能从这个渠道贷到款，因为名单上都是一些大企业，而大开发商仍然 可以低成本获得贷款，这个调控政策是帮助大开发商轻易地解除了他的市场竞争对手。而且大开发商还可以借调控资金低价拿地囤积，在下一轮的市场上升期中获取 利润。通过这种调控，大开发商的市场调控能力和市场份额反而得到大大的提高。

第四，地方政府对土地财政的依赖问题。

2009年全年土地出让总价款是1.59万亿，同比增长63.4%，与2007年相比增长70.5%，2009年土地出让价款占全年财政收入的23.2%，占GDP的4.7%，如果再加上房地产相关税收，可以说房地产业是不折不扣的地方政府的财政支柱。

那么，我们要使房价下降或者稳定，就要考虑用什么来替代这个土地财政，土地财政怎么转型。有一种思路是，通过开征房产税来替代土地财政，但按我们目前的观察，现阶段的房产税可以增加地方收入，但还不能替代土地财政，也难以使房价下降。

首先，没有证据表明房产税可以使房价下降。房产税如果税率过高，房地产市场可能崩盘，或者无法推进，受到广大有房者的抵制；如果税率过低，对房价下降可能没啥作用。在很多地方，比如韩国、中国台湾都有物业税，但房价该涨照涨，有段时间涨得还非常快，韩国出台了很多政策都没有起到作用。

其 次，房产税替代不了土地财政。从目前的情况看，房产税的财政收入没有办法替代土地财政，即使开征了房产税，土地财政和房产税仍然可能并行的存在。开征房产 税还可能遇到一些其他问题，比如房产税的征税成本，它涉及到浩大的产权登记清查和评估工作，会占用大量的人力物力。另外，我国还没有对财产直接征税的先 例，是不是会受到纳税人的抵制还没有论证。此外，如果某些地方率先征税，会不会造成高收入者的外迁也是一个问题。当然并不是不需要开征房产税，只是说这未必是降低房价的最好办法。还应看到，开征房产税有利于解决社会公平问题。

我认为现阶段土地财政的作用暂时还没有办法被替代，这是一个现实，目前所能做的不是降低对土地财政的依赖，而是规范土地财政的运作。土地财政如果运作得好，就不一定推高房价，现阶段“低价征用、高价批出”是一种很狭隘的土地财政运作方式。