邹琳华：对当前房地产问题的观察与思考（7）

第五，保障房建设的资金从哪里来的问题。

2010 年的计划是建设保障性住房300万套，各类后期改造住房280万套，总共是580万套，2011年计划的任务是比2010年新增420万套，达到1000 万套，这个增幅不可谓不大。建这么浩大的保障房，资金来源是什么？中央的意思是由地方政府出钱，中央给予补助。截至2010年8月末，保障性安居工程建设 完成投资4700亿元，占年度投资计划的60%，中央财政补助的792亿元资金已经全部下达，地方政府出将近4000亿元。

保障房建设主要是要求地方政府出钱出地，而目前地方政府的一个流行思路是：市场归市场，保障归保障，即商品房市场和保障房分开。商品房可以引起价格波动，如果有人因房价高买不起房，那就住保障房。如果富人喜欢炒房，就放开住房价格，商品房是一个纯粹的商品，炒多高都没有关系，而政府刚好可以把房子高价卖给炒房的有钱人，然后将挣的钱拿出一部分去建保障房。

我们去一些地方调研时，很多地方政府都表达了这样的意愿。但这个问题的关键在于实际上这两个市场是相互影响的，不可能截然分开。我们的初衷是通过保障房建设来降低房价，但如果要通过抬高房价获得收益来建保障房的话，那么它的最终结果将是保障房不是降低了房价而是推高了房价。如果采取这种筹资方式或运作思路， 由于房价不断升高，需要保障的人群就进一步扩大，有更多的人买不起房，这样只有将房价炒的更高才能赚更多的钱、建更多的保障房。按这种模式运作最好的结果就是像香港那样，香港是通过土地的批租来获得收入，拿到钱去给买不起房的人盖保障房，其直接结果就是房价奇高，普通人很难买得起房，大概一半的人要住在所谓的公屋里面。但现在中国内地跟香港还是有差距的，香港有一个相对完善透明廉洁公正的公共管理体系。

如果需要保障的比例很庞大，有一大批的人都买不起房而只好住保障房，那么这个保障房跟房改前的福利分房有很大的类似之处，只是名称有差别。大家都知道福利分房是一种制度的倒退，在那个年代，虽说有福利分房，但要改善住房条件是非常困难的。现在房价虽说比较高，但毕竟很多人的住房条件都得到了一定程度的改善。 

另外这种运作模式还有一个问题，我们希望富人高价买房，那么富人高价买房的初衷是什么呢？是居住还是投资？他肯定不是居住，实际上还是为了获取更大的收益， 那么这个收益在谁身上呢？是那些现在买不起房子但通过努力有可能买得起房的人，就是说到最后房子还是高价卖给了那些需要用来自住的广大老百姓。

房价过快上涨的最直接后果就是经济房地产化和产业空心化的加剧。由于房价的持续快速上涨，房地产行业的利润很高，而房地产行业实际的进入门槛又很低，造成了很多行业特别是一些竞争性行业的主业进入到了房地产业。根据我们一个最新的统计，2009年房地产行业的毛利率达到55.72%，只低于社会服务行业和银行金融服务行业，银行金融服务行业是一个垄断行业，社会资金很难进入，所以很多企业选择进入了房地产市场。

央企首先大举杀入房地产市场，从2009年7月到2010年3月，在土地市场出现的地王中， 15块有11块由央企拍得，在127家中央企业里面，78家不以房地产为主业的中央企业都开展了房地产业务，央企从事房地产企业的比例达到了73%。

目前正在要求央企退出房地产业，因为按理来说国有企业只能在关系到国计民生的一些行业里垄断经营，而没有道理进入房地产这样一个竞争性行业中来。现在国资委 确定有16家央企以房地产为主业，要求其他的78家进行调整和重组。就算其它央企退出来，但允许搞房地产的央企会把这一块接下去，实际上只是一个利益的重 新分配问题，不会改变整体的格局。