邹琳华：对当前房地产问题的观察与思考（5）

对此，我们应当深刻反思一下我们的城市化。

其 一，中国是否最终要有80%的人生活在城市？说到房价上涨，很多人都以城市化为最终精神支撑，就是说我国还有这么多农民，如果按80%计算的话，可能在今 后几十年里还要有四五亿人持续进入城市，几乎要再建30个北京这样的大城市才可以容下这么多人。这个80%是按照发达国家的经验，像日本、美国都达到这么 多的城市化率，是不是发达国家的今天就是我国的明天？我国最终是否真的需要达到这么高的城市化率？从全球视角来看，2010年城市人口和农村人口刚好是各占50%。

其二，要反思“优先”的问题。如果城市化是一种规律的话，那么我们是要优先发展大城市，还是大中小城市均衡发展？是不是建大城市成本更低而效率更高？关于这个问题，我个人认为脱离了中小城市的发展，单独谈大城市的效率是不可持续的，如果大城市的发展是以利用周边城市的发展资源为代价的话，就会像人体上的肿瘤无限制地膨胀，最终肌体也就瓦解了。

其三，在农村人口进入城市的过程中，我们是否仍然需要继续发展农村经济？我国的大城市与发达国家已经没有什么差距了，但我国的农村跟发达国家比还有非常大的差距。如果农村相对不发展，那么城市房价很难下降；中小城市相对不发展，大城市的房价很难下降。 

第二，社会富余资金的出路问题。

社 会富余资金主要来源于以下几个方面。一是随着收入的增长，越来越多的居民都会产生投资理财的需要。二是产业游离资金。什么是产业游离资金呢？比如，一些做 外贸的中小企业，当经营环境恶化，他只好关闭企业，把钱用来炒房。三是通货膨胀预期。当物价上涨过快时，很多人担心自己手中的财富贬值，于是就寻找财富投 资途径。而目前我国的投资渠道很狭隘，到底有没有比房地产更好的投资渠道？也许有，但很难找，也可能不适合广大老百姓，比如字画、古玩、黄金可能不是一般人都能玩的。一方面是富余资金不断膨胀，另一方面是投资渠道狭隘，这就产生了大量住房投资投机需求，投资炒股可能有挣有赔，但投资炒房好像赔的人比较少。

抑制投资投机需求是当前政府调控房地产市场的主要基调之一，但我认为投资投机需求有一种被妖魔化的倾向，因为投资投机需求其实和自住需求一样，也是住房市场必不可少的一部分。房 地产属于资金密集型行业，需要大量的资金，投资投机者可以为建房投资基金，在正常情况下可以平定市场波动，如果说一个地方发展起来了，投资者先过来投资建 房，涌入这个地方的人就可以买到房，就不会出现房价突然的上涨。此外，还可以增加市场的流动性，因为有投资者已经囤了房，所以当涌入这个地方的人想买房的 时候就可以买到房，想离开的时候又可以很快把房子卖掉。如果一个地方买房都是用来自住的话，那么流动性就会很小。另外，投资投机需求也可以为租赁市场提供 房源。所以，对投资投机需求除了抑制之外，更重要的是如何对它进行正确的引导，使它发挥积极的作用。

而目前我们调控政策主要都是基于“堵”，不想让资金往哪里去就往哪里堵，不想让投资什么就堵什么，这种只堵不疏的结果就按下葫芦又起了瓢。并不是这些政策设计本身有多大的漏洞，而是因为“堵”会引发反弹力量，被堵者总会千方百计寻找一个突破口，钻政策的空子。比如，限购政策其实是一个短期的需求调控政策，很可能由于限制需求而使需求形成一个堰塞湖，一旦放开，堵的越久反弹越大，这样一来这个政策反而会加 剧市场的波动。再比如，大家普遍认为，购买二套房或三套房的都是投资者，普通自住一般只购买一套房，于是将二套房的 首付比例提高到50%并且停止对三套房贷款应该能打压房产投资行为，从而降低房价。但这样的差别信贷政策并没有取得预期的效果，因为在实施中发现很多人买 房不需要贷款，完全可以全额付款，他们正担心财富缩水、资金没有地方投呢。2009年我国新建住宅销售额为3.82万亿，其中新建房贷款的新增额为1万亿 元，也就是说新建房贷款的新增额仅占新建住宅销售额的26.3%，贷款按揭比例很低，很多人是在全款买房。再比如，基于交易环节和个人所得税的调节政策， 只要是想钻空子，还是可以找到一些途径的，投资者可以只出租不卖，也可以在市场行情好时把税费转嫁给买方。