房产政策：几个误读与误判

人多地少的基本国情，社会主义初级阶段，大国经济特征以及完善中的社会主义市场经济体制背景决定了我国房地产政策既不能照搬工业化、城市化已经完成的发达国家(地区)和幅员较小的国家(地区)已有的经验，也不同于人均土地资源丰裕的发展中国家。我国房地产政策的制定，唯书、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地产政策导向与房地产市场发展趋势相吻合，才能四两拨千斤，达到预期目标

2003年以来我国房地产调控政策密集出台，力度不断加大，特别是2010年4月以来，在一年内更有三次调控政策出台，且力度一次强过一次，然而对政策的效果众说纷纭。有人认为效果初步显现，为达目标必须坚定既定方向，进一步加大调控力度。也有人认为政策效果不佳，有必要调整思路。

对于效果不佳的原因，有论者认为是地方政府态度消极，与中央博弈，开发商本能的抗拒，以及投资性、投机性购房(以下简称“两投”购房)火爆，外部投机资本进入等原因所致。笔者认为，我国房地产政策效果不佳固然与上述因素有关，但深层原因还在于对房地产市场的认识不全面。

夸大支流的形势误判

正确认识形势、判断形势是制定正确政策的前提。套用毛泽东的一句名言，我国房地产形势是糟得很，还是好得很?或者说，我国的房地产成就是主流，还是问题是主流?我国十多年来的住房体制改革是基本成功的，还是基本不成功，是否有必要进行“二次”房改?

一个不争的基本事实是，由于房地产市场十多年发展提供的物质基础，我国城镇居民人均居住面积每年增加约1个平方米，居民居住条件整体上有了很大改善，房地产对改善民生、推动国民经济健康稳定发展功不可没，这是主流。房价上涨过快，住房资源分配不均，部分住房质量存在隐患，“两投”性购房兴风作浪，部分居民住房依然困难等问题确实存在，有的还非常严重，但这是支流，是发展改革中的问题，也必须通过发展改革得到解决。

以我国房地产涉及面之广、问题之复杂、各地差异性之大，找出若干实例来否定主流并不难，但以局部数据、典型实例对整体形势作出误判，夸大问题，以支流否定主流，只能贻误事业发展而无助于问题的解决。

当前，各行各业似乎都是形势大好，至少基本面是好的，唯独房地产被整体丑化，成为众矢之的，不仅受到媒体的几乎一边倒的舆论围剿，道德层面的谴责，而且受到国家政策持续不断地挤压。这种形势误判诱发了购房者过高的预期，造成了住房持有者不安和开发商投资预期的不稳，激化了房地产供求矛盾，而且导致中央和地方权威和信誉的受损，恶化了社会和谐氛围。

忽视抓主要矛盾的决策方法

在多难中选择是决策的常态。没有多难，何来选择?没有选择，何来决策?共产党领导中国革命和建设成功的一条重要经验就是抓住主要矛盾，解决主要矛盾，取得战略的主动权。所谓有所不为而有所为也有抓住主要矛盾之义。当然，不同时期，不同行业面临的主要矛盾会有不同，主要矛盾的主要方面也会转化，抓住主要矛盾也不等于放弃解决其他矛盾。

在房地产领域，主要矛盾表现为人民日益增长住房改善需求与相对滞后的有效供给之间的矛盾。抓住供不应求这一房地产领域主要矛盾，坚持不懈地增加住房有效供给，是制定房地产政策的基点。解决房价和住房资源分配不公问题，抑制投资、投机性购房等均应以不影响增加住房供给为前提，否则只能加剧供不应求矛盾，而无助于问题的解决。

至于防止经济过热，防治资产泡沫，规避金融风险，确保粮食安全等宏观调控目标，与增加住房有效供给并不存在非此即彼的关系。因为住房是最终消费品，与经济过热没有必然联系，而且是防治资产泡沫的物质基础;目前，房地产贷款余额仅占我国金融机构贷款余额的1/6左右，而且多为优质资产，金融风险主要源于金融机构内部的治理结构;房地产用地是更集约的居住用地，每年增量不过几十万亩。

多重目标的房地产政策预期

房价关系民生，使控制房价成为房地产政策首要目标具有了道德依据。与此同时我国房地产政策还有防经济过热、防固定资产投资增长过快、防产能过剩、防资产泡沫等多重宏观调控目标的预期。房价快速上涨的根本原因在于市场供给不能满足强大的市场需求，抑制房价快速上涨的釜底抽薪之策是扩大住房投资，增加有效供给。而防过热、防过剩、防泡沫等又要求关紧土地和资金闸门，控制房地产投资的快速增长，抑制住房市场的有效供给，结果导致房价上升。

控房价与防过热等调控目标的对应措施背道而驰，政策效力相互抵消，房价在高调调控声中持续上涨，购房者对降低房价的热切期待与房价总体上升走势相悖也就成为必然。国际金融危机之后的房地产新政虽然强调增加有效供给，但优先保证保障房和中小套型普通商品房用地供给以及对房地产信贷的挤压等前缀，又使增加商品房有效供给的效力大打折扣。

房地产虽然关联上下游几十个行业，但房地产政策只应实现有限目标，而不能奢望其承担起宏观调控的重任。在现阶段，我国的房地产是实体经济，而非虚拟经济;房价第一位的是民生问题，第二位的才是资本市场问题。

我国房地产政策目标主要应以解决民生问题为取向，而民生问题的解决需要几十年的不懈努力。利率、税率、汇率、货币金融等宏观调控政策可以根据经济形势变化的需要密集出台，而房地产政策则要求相对稳定。因为相对稳定的房地产政策是住房市场供求双方预期稳定的前提，也是房地产健康稳定发展的条件。

计划经济情结

改革开放30年来，特别是20世纪90年代初确立社会主义市场经济体制方向以来，我国市场发挥资源配置的基础作用有了长足进展。但是由于计划经济体制的思维惯性，在一些领域，行政干预的力度有所增强，行政干预的边界还有扩大的趋势。

在房地产领域表现为政府掌控土地资金两大基本要素的有形之手日趋紧握，行政干预边界向微观层次扩张。在一些单位和地方福利分房还未完全停止的情况下，泛化保障房边界(把经济适用房和两限房规定为具有部分产权保障性质，把“人才房”纳入保障房等)，以大规模的公租房作为保障房建设的主体，允许单位集资建房等等，无不是政府掌控住房资源的扩大和住房市场化改革空间的某种压缩。

市场调节和行政调控“两只手”各司其职是完善社会主义市场经济体制的应有之义，两者在不同领域不同行业的作用、形式和范围程度当有不同。住房是个性化较强、消费弹性大的私人物品，只有坚持住房体制市场化改革才有希望。

在社会主义初级阶段，政府面对着多种社会保障建设和社会公共建设的沉重压力，保障房建设应在社会保障体系建设、社会建设、经济建设、政治文化建设等不同层次上统筹兼顾才是正确的方向。

在解决住房问题上的急于求成

在我国社会主义建设中，急于求成的情绪，有着深刻的历史社会根源。在建设领域过度强调目标的正义，忽视为达到目标必须具备的条件;过度强调多快好省，不讲可能性与合理性。在解决居民住房问题上表现为过高的住房预期、过高的住房保障标准、过大的住房保障范围。

作为最大的发展中国家，我国居民住房问题的解决是一个长期的渐进的积累过程，这一过程大约需要几十年的艰苦努力，将伴随完成工业化，实现城市化的全过程。对于一个家庭来说，拥有与收入相匹配的住房是一个多年积累的结果，对于一个国家来说，大多数家庭住上有尊严的住房需要几代人的积累。蜗居、蚁居和危旧房、棚户区的现象当然不能令人满意，但要完全改变也非一朝一夕所能。转变购房观念，变购为租，也要以有房可租为前提。

加强保障房建设要与公共财政支撑能力相适应。住房保障标准和范围要与养老、医疗、就业、教育、社会救助等社会保障体系建设统筹兼顾。过高的住房目标和保障标准给人以过高的期望，不能如期实现则徒增社会愤懑情绪，损害政府声誉。住房保障的本义应是对少数低收入且无住房家庭的基本住房需求的保障，把住房保障对象扩大到中低收入的多数家庭，短期内不具实现的条件，长期看不具可持续性，还有可能分散有限的住房保障财力，增加急需保障的家庭不能及时得到保障的可能性。

房地产政策改进与建议

人多地少的基本国情，社会主义初级阶段，大国经济特征以及完善中的社会主义经济体制背景决定了我国房地产政策既不能照搬工业化、城市化已经完成的发达国家(地区)和幅员较小的国家(地区)已有的经验，也不同于人均土地资源丰裕的发展中国家。我国房地产政策的制定，唯书、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地产政策导向与房地产市场发展趋势相吻合，才能四两拨千斤，达到预期目标，否则将事倍功半，甚至根本达不到预期目的。适当的转变思路，我国房地产政策才能保持相对的稳定，发挥其应有的导向和调节作用。

正确认识房地产地位。在现阶段，房地产是扩大内需，改善民生，加快结构调整、经济增长方式转变的最佳节点，房地产投资有一个较高的增速，在固定资产投资中保持一个较高的比例具有阶段性的必然性和合理性，也是我国把握战略机遇期，推进国民经济又好又快发展的正确选择。当完成工业化、实现城市化，房地产存量基本满足社会需求之时，房地产投资增速和所占比例降下来亦属正常现象。

以增加住房有效供给为房地产政策基本目标。住房供给不足是我国住房领域主要矛盾，而且这一主要矛盾将存在于我国实现城市化的整个过程。所以，增加住房有效供给，比控制房价上涨更重要，增加住房有效供给应是我国房地产政策的基本目标和主要方向。任何与增加住房有效供给相对立的政策出台都应慎之又慎。这里特别需要指出的是，我国房价快速上涨的根源在于供不应求的市场关系，其他原因均由此衍生。有效供给的增加才能真正抑制价格快速上涨。

坚持住房市场化改革方向。我国住房体制市场化改革方向是正确的，与构建社会主义市场经济体制的方向是一致的。部分居民居住困难是阶段性的暂时现象，与住房体制改革市场化方向无关。房地产政策应促进和深化住房体制市场化改革，主要运用经济杠杆调节住房市场供求关系，规范房地产市场交易秩序，促进房地产业健康稳定发展，而不是扩大行政干预边界，强化行政干预力度。

增加房地产政策的弹性和差异化。房地产市场是区域性市场，住房是个性化极强的私人物品。在对一个地区的房地产市场信息的把握上，一般情况是当地政府比中央更充分。所以国家的房地产政策应体现更多的地方差异性和调控目标的弹性，减少全国统一的指令性数量指标。中央的房地产政策应该是大政方针的规定。在贯彻执行国家大政方针的前提下，地方政府拥有因地制宜地确定当地房地产调控和解决住房民生问题的自主决策权，将更有利于把国家房地产政策目标落到实处，也才会有各地民生建设的可持续发展和住宅民生问题的低成本解决。