楼市继续引领经济复苏

近期数据显示，房地产行业持续回暖，一线城市成交量超预期反弹，伴随着成交量的回升，不少城市新房和二手房的价格也开始上涨。同时，大量信贷流入股市楼市，资本市场上房地产股票强势带领股指冲上3000点，引起通胀忧虑。房地产强势复苏究竟是增长引擎还是经济泡沫？日前两位专家做客本报《财经对话》时表示，投资和投机需求对房价的上涨短期起到了一定的推波助澜作用，但又同时具有引导投资的作用，可以加快资金周转，投入下一轮开发。在城市化进程中，房地产市场向好的格局没有根本改变，它将继续成为宏观经济增长的重要引擎。

高地价或将导致高房价

主持人：近期房地产出乎意料的回暖在土地市场上表现得最为明显。京沪等重点城市频频出现天价地王。有些地块楼面价格已经超过同区域二手房的价格。高地价会不会造成未来高房价的局面呢？未来的房价会呈现怎样的走势？

牛凤瑞：高地价必然导致高房价，这点可以肯定。反过来说，高房价也会拉动高地价。某地区房价高，说明该地区土地潜在价值比较高，提高土地价格是市场行为。

地王的出现部分反映了房地产回暖的趋势。挂牌土地的出让形式，应该说是市场配置资源的基础形式。我们要尊重开发商自己的决策和选择。当然将来的风险他也要承担。

未来几十年中国房地产市场是一个持续增长的过程，中长期看房价恐怕还将上涨。近期受到各种外界因素的影响非常多，房价会不会上涨尚不好说。但中国房地产市场供求关系没有发生根本变化，供不应求的基本面将要持续几十年才能根本改变。

崔娟：有些公司比较关注购得土地的具体盈利率是多少，有的公司则比较关注土地储备，目的不同，因此拍得的价格也有不同。5月份万科拿了6块地，6月份新增8个项目，其拿地基本上都是二线城市，保利地产也是这样。说明上市公司对土地项目利润率的考虑。过高的地价可能让开发商在给房屋定价时，相对调整的空间要小一些。

从中长期角度看，我国宏观经济稳定增长、人均收入不断提高、城镇化进程不断加快的情况下，房价上涨是长期趋势。就阶段性而言，适度宽松的货币政策在下半年如果持续，对房地产市场的需求和供给都有比较正面的影响，房地产会有一个持续的增长。

房地产投资或逐步回暖

主持人：如要保证GDP达到8%的增长，房地产投资应该达到什么样的水平？

牛凤瑞：前几年中国在房地产投资占整个固定资产投资比大概接近20%，如果把住房投资从固定资产投资里面扣除，中国的固定资产投资率可以下降7个百分点。

社会主义初级阶段城镇化过程中，房地产投资特别是住房投资占较高比例，有阶段性的合理性。要满足住房需求，中国相对住房投资要占一个比较高的比例、至少要高于目前的比例才会合理。

崔娟：建设部在去年做过统计，房地产业和建筑业对GDP贡献率在10个百分点以上。回顾从98年到08年房地产投资增速和GDP增速，如99年房地产投资同比增速为11%，GDP同比增长7.6%。如果要保八，保守的说，房地产投资增速应该是在10%以上。

今年前5个月国家房地产开发投资同比增长6.8%，还在低位徘徊，环比增速和1-4月相比提高1.9个百分点。在宽松的货币政策下，以及房地产热销情况下，房地产的投资可能会有一个逐步回暖过程。开发商目前纷纷加大拿地步伐，相信后续的房地产供给，比如土地开发面积、新开工面积等等都会有一个回暖过程。三季度会有一个显现，到四季度会比较明显。

主持人：从去年到现在房地产企业面临房屋空置率比较高，房企面临去库存化的问题。同时又要加大投资，会不会导致房屋空置的增加？

牛凤瑞：2008年我国商品房空置面积虽有较大增加，但是房市的实质不是房屋供给过剩，也不是购房能力不足，而是市场观望和持币待购。

房地产投资比较长，从拿地到盖好房子大概两年左右。商品要有一个合理的库存。我国房地产的主要风险不在房市崩盘威胁金融安全，而在于防止住房供给的大幅度下滑，加剧了下一轮供不应求的矛盾，造成房市的大起大落。

崔娟：随着今年房地产持续热销，去库存化进程大大缩短。因为08年商品房销售比较清淡，08年拿地比较少，导致今年和明年供给可能相对会少一些。

今年从5月份以来，开发商刚刚有拿地热情。如果这个趋势能够延续，后年的供给有可能稍微多一些。因此，我认为今年和明年供给应该是相对偏少的，去库存化进程肯定在一定程度上缩短。大概11个月左右。

宏观经济增长的重要引擎

主持人：目前宽松的货币政策和信贷政策导致了通胀预期，有人认为，房地产回暖是由于信贷所带来的流动性增加，以及通胀预期下人们要保值增值这样的心理共同作用下吹起的泡沫。那么房地产强势复苏到底是增长的引擎还是经济泡沫?

牛凤瑞：房地产复苏我认为还是市场供求规律本身的作用，投资和投机对这种现象可能起到一个推波助澜的作用。但是，租赁住房市场供给的一个条件就是靠投资。为卖而买的短期投机炒作在一定程度上推高房价，但是又同时具有引导投资的作用，可以加快资金周转，投入下一轮开发。

崔娟：对于房地产市场而言，常用指标是房价收入比。01年房价收入比是13.68倍，下降到08年10.42倍，07年11.96倍，09年一季度年化的商品房房价收入比是9.92倍，和08年相比还有小幅下调。从这个指标来看，全国范围内没有一个非常明显的泡沫趋势。

央行二季度例会上提出下半年仍需执行适度宽松的货币政策，国家为了保增长，保持宏观经济的稳定增长，下半年明显收紧货币政策的可能性有，但不是很大。这是我的观点。

在目前宏观经济稳定增长和人均收入不断提升下，房地产市场向好的格局没有根本改变，它也必将继续成为宏观经济增长的重要引擎。

主持人：二位能否预测一下未来房地产行业国家可能或者应该出台哪些政策？

牛凤瑞：我国对房地产宏观调控政策的调整主要方向应该是减少不必要的行政干预和过度的资源垄断，进一步完善房地产资源配置的市场机制和体制。刺激我国目前房地产回暖的政策措施，既不应该是强制降低房价，也不是强制维持过高的房价，而是正确协调开发商挺价和购买者降价预期的关系，平衡在房地产开发中各方面利益分配关系，满足包括基本住房和改善性住房在内的不同层次的需求，推动房地产走上健康发展之路。

崔娟：下半年政府对房地产市场可能还会采取有保有压的调整策略，一方面可能要保证房地产市场供给需求的增长，另外也要防范市场过度膨胀带来的负面影响。近期有一些地区要收紧二套房贷政策，如果有过度膨胀的风险，国家可能也会收紧相关政策，来确保房地产市场稳定健康发展。

地产板块股票仍有投资价值

主持人：目前房地产股票还有投资价值吗？未来应该选择哪类房地产上市公司的股票？

崔娟：08年销售的业绩可能会体现在09年，今年整体房地产业绩可能不会太亮眼。但今年业绩将体现在2010年，因此明年的业绩可能会比较亮眼。从这个角度来讲，我认为房地产板块还是具备了持续投资的价值。在选股思路上，我推荐三类公司。第一类，龙头公司。龙头公司在行业调整的时候，能够抵御比较强的风险。而在行业快速发展的时候，它又因为土地储备和项目比较多能够全面获益。这类公司，主要有保利、万科、金地、招商。第二类，业绩锁定性比较强的公司。如浙江广厦、广宇集团、大龙地产。第三类，具备持续开发能力的区域地产龙头。如首开股份、滨江集团、苏宁环球。