采取短期性政策手段进行调控（3）

我们现在在房地产上收的税和西方国家根本不一样，不是一回事，名字好像一样。比如我们现在大家都在纷纷讨论的物业税，国外的物业税不是这样的，不是像我们媒体上想象的那样，那个税收上来是完成不了中国经济这样的一个循环过程，它做不到。所以在这样情况下，就导致了房地产在中国的乱象的根源，就是土地的价格体系是严重扭曲的。通俗地讲，叫做高低两重天，就是有特别低的土地价格，所以一定有特别高的土地价格。总体来讲，中国作为一个发展中国家，中国经济成长这么快，总体来讲中国的土地平均来讲价格不高，如果土地价格很高的话，中国不可能有这么快的经济发展。所以有很低价格的土地，而且我们做了测算，在各个国家它的城市建设用地的所有土地中，中国分给老百姓住房的用地，相对比例是比较小的。你想想看，划给你的土地又少，然后其他的土地又不用交钱，或者是很便宜，那你这块就只能是高价。高价的结果是，这个经济规律很有意思，老百姓好像也没吃大亏，有房子的人家产百万，在北京我看几百万是最起码的家产了，好像也没吃亏。但是同样有一个后果，房租也并没有因为房价这么高而相应提高，所以这些东西都不能跟西方国家来比。有人说中国现在的租售比很不合理，是不合理，跟西方相比是不合理，但是它非常艰难地解决了中国目前的问题，你不是想当地主吗，你不能想有百万家产吗，你拥有了房子，但是这个房子的租金不可能很高。所以某种意义上说，有房子的人又给没房子住的人、租房子的人提供了廉价的租房。

我有一次在人民银行开会，有几个上海搞金融的人也来开会，我问他们在上海买房子了吗。他说我们不买房子。我问为什么。他说我可以用很便宜的钱去租很好的房子，然后节省下来买房子的钱，赚的钱远远比房子涨价还要好。有投资能力的人，比如在北京一个房子500万，他觉得500万干吗要买房子，这个房子一年的租金大概也就几万块钱，但是一个月付几千块钱，这500万经过十年八年，搞金融的能把它翻多少倍，所以干吗要把钱用来买房子。而且我可以租最好的房子。我有个学生就是这样，他是香港人，他说什么房子好就租什么房子，太便宜了。房子的价格体系是完全扭曲的，这个扭曲一定会产生很多问题。但是要解这个问题，确实难度很大。

这里面有两大问题，第一个问题是我刚才讲的中国30年的改革开放发展，这种基本的运转逻辑在这个时候是不是应该改变，就是不采取这种办法发展了，我走另外一条路，这个发展不好，老百姓要买房子的人觉得价格太高，就要降低这个价格。如果解决这个问题，一个就是把整个经济运行的流程、链条给改变，这个难度比较大。第二个方式是，你必须要把房子的政策理清楚，不能够一锅煮。

房子涉及到三种不同的问题。第一个问题是房地产作为一个宏观经济问题，到目前为止在中国它仍然是中国宏观经济中的一个非常重要的基础性因素，房地产是中国经济的一个基础，连美国都是这样，所以关注房产价值的时候，一定要关注，如果从宏观经济的角度来考虑，那么应该考虑房价应该是稳定的，逐渐稳步的上升，也不能涨得太快，也不能大幅度下降。我们的宏观经济政策是什么，跟房价有什么关系。第二个问题是，作为一个社会福利政策，房子是每个人都要住的，人人都要有房子住，作为一个社会福利政策，这个房产应该是什么样的，房产的价格应该是什么样的，这个问题要分开来讨论。如果它不是一个宏观问题，它是一个社会福利问题，这是第二个政策。第三个政策是，作为一个产业，现阶段房地产以及和房地产相关的产业，比如建筑业等等，它是不是一个还要巨大发展的产业，还是说它已经是一个不太重要的产业，主要是为了解决福利问题的一个部门，还是说它也是一个产业，而且也是一个重要的产业，这是产业政策。第四个问题是，比如讲房地产商怎么样，房地产里面有各种制度，房地产作为一种产业，它应该实施什么样的竞争政策，什么样的企业可以进入房地产行业，土地应该怎么获得，国有企业、民营企业、外资企业在房地产行业里它怎么进行竞争。我们经常批评房地产商特别黑，赚了很多钱，这不是一个黑不黑的问题，而是你构造一个什么样的竞争政策，使这个产业有一个良好、有效的竞争秩序。所以我们有的时候把房地产这四个不同的问题、四个不同的政策，把它都混淆在一起，这个事情就没有解了。

所以到目前为止，我们国家有很特殊的国情和产权制度，我们国家现在的土地制度也是大家都议论很多但是难以改动的一个重大问题，农村有这个问题，其实城市也有这样的问题。比如说从社会福利、社会公平、社会才的角度来看，一个人或者一户家庭有权利获得多少土地或者房产，如果仅仅从社会福利的角度来讲，一家就一套房子，第二套、第三套、第四套就要采取惩罚性的税收制度。还是说它仍然是一个重要的产业，在产业竞争的过程中，从产业的发展来讲，当然这个东西盖好了以后，卖的价格高一点是一件好事，但是对社会福利的角度来讲，它好像又不是什么好事。但是从社会福利的角度来讲，也未必大家都说了实话，大家都认为房价太高了，是这样吗？其实不是这样，只是一部分人。我们从逻辑上来推论，什么样的人认为房价是高的呢？是因为他是想买房子的人，如果你不想买房子，这个房价跟你没关系，如果你已经买了房子，那么我心想，所有买过房子的人心里都想我这个房子是不是能涨。所以真正的实话是，我买之前房价越低越好，我买了之后房价越涨越好，这是一般人正常的思维，但是这个东西摆在政策上是没有办理表述的。所以我们不能够笼统地讲中国房地产的价格是高了、是低了，这样是不客观地来分析这个问题。所以我一开始就讲，房地产的问题又是牵动了老百姓的感情，很多问题确确实实是感情用事。但是我们如果来讨论这个问题，来深入分析这个问题，我们从不同的角度来观察这个问题，实际上应该从四个方面来不同地分析。

当前，当然宏观的问题很突出，突出就表现在大城市的房价，它的平均涨幅过高，这个过高是和一定时期内经济增长过快或过热相关，这个问题是有。但是这个问题也不能一概而论，因为中国有600多个城市，我们不能说所有城市的房价都涨得太快，这不是事实。事实是有一些地区的房价，像北京、深圳、杭州这些城市涨得很快、很高，但还有很多城市，你到那去，他们觉得这个地方房价涨得太慢，而涨得太慢确实对当地的经济发展是不太有利的。所以房价一定的涨幅对于一个地区的发展是有利的。当然如果涨得太快，风险很大，而且也会导致这个城市的成本过高，也不利于产业的发展。所以我们就想，关于中国房地产的问题，不能用一种简单的情绪化的方式来做出判断。

话又说回来，到现在为止，宏观上应该是没有异议，所有人都会承认，除了少部分人说降下30%-40%最好，这个痛苦很大，大部分的人或者政府都还认为，理性地来看房价基本稳定，稳步升值，这是对经济发展、对老百姓、对房地产业本身的发展是最有利的，如果房价要跌，那就没有人买房子了。所以为什么说房价下跌比涨价的过程还痛苦呢？举一个很简单的例子，有一个小区，这个小区开发一期、二期、三期，现在它的价格是这样的，第一期1万块钱一平米，半年以后第二期变成1.2万，涨幅就不得了了，涨了20%，到第三期变成了1.4万，假设这个楼盘的价格体系是这样。这个东西很痛苦吗？有点痛苦，从1万变成1.2万了。但是这个过程如果反过来，是不是痛苦就更大。说第一期的时候是1.4万，第二期的时候变成1.2万，第三期变成1万，那么第一期、第二期买的人更痛苦了，银行也痛苦，原来抵押的房子是1.4万，过了一年就变成1万了。所以我们讲房价牵扯的利益太大，不能够一概而论。

当然现在如果从民生的角度来讲，宏观、产业、竞争都是生产领域的事情，最后这个房子一个很重要的功能，或者说归根到底的功能是要解决老百姓居住和民生的问题。所以在现阶段，无论怎么说，像前一些年房价那么疯涨，然后大家都把它作为一个投资的手段，甚至不仅仅是投资的手段，现在有人说它就是一个保值的手段，当通货膨胀来的时候，全世界的经验都表明，它确实是保值功能最好的资产之一。所以老百姓在通货膨胀的时候，或者在物价上涨的时候，他买房子保值这也是理性的。所以民生不光是居住，也包括老百姓拥有资产，以及这个资产能够不断地保值、增值，这都是民生。

最后我要讲的一个问题，也是房地产中很突出的一个问题，就是秩序太过混乱。首先价格就是完全扭曲的，而且扭曲的原因是大部分的土地价格是行政性定价，商品房用地采取了招拍挂的形式，是市场定价，但在市场定价里问题也很多。所以到目前为止，中国的价格竞争过程中，还真的没有形成一个很好的价格发现机制，这个东西到底值多少钱，这个价格怎么发现，是政府定价呢，还是招拍挂呢，还是用什么方式，来使这个价格能够多多少少形成一个比较均衡的价格，这个问题没有很好的解决。所以房地产要解决的一个很重要的问题是，规范好一个竞争的秩序，从产业层面来讲。另一方面，就是设计好一个解决居民房产完整系统的制度，这个制度不一定要全国统一，各个地区可以设计一套系统的制度，就是考虑到各种因素，不是情绪化的，而且政策不能经常变动，因为价格问题，从长期价格来讲都没有异议，大家都认为稳定、稳步增长，这是房地产理想的价格走势。但是短期中发生了波动怎么办？用什么政策来调控它？是用改变长期政策、改变制度、改变规则这种国家调控的手段，还是短期价格问题主要用短期的经济手段来调节。动不动就改变税，改变管制方式，改变这个制度，然后这个制度不是长期设想好的问题，而是为了解决当前的问题，为了解决当前的问题就改变长期规则，老百姓就处于一个预期不稳定的情况下。大家都知道预期不稳定的时候，这个最容易产生投机性，所以政策的变动反而成了一个房地产价格变动的不确定因素，这个状况一定要改变，一定要让老百姓知道，长期来看我是什么制度，最后这个制度变久了以后，不能够轻易变。

昨天我刚从日本人回来，日本人告诉我，他们都到京都去看，京都每家盖的房子都是窄窄的，但是很长一条，每家都是。为什么这样呢？因为京都市收的物业税是按照房子门面的宽度来收税的，不管你占了多少面积的房子，他只量你这个宽度，所以大家就把这个宽度改得很窄，但是里面很长。这个政策就是一个长期性政策，导致了长期性的后果。如果你今天是这样的政策，明天是那样的政策，那老百姓肯定就投机了，一投机价格就暴涨、暴跌，所以政策的稳定，长期政策的稳定、透明，因为老百姓是长期居住的，而且是一个资产，资产是要保值、增值的，你让老百姓首先有一个稳定的预期，到底它会怎么样，别老动它。如果发生波动以后，主要采取短期性的政策手段进行调控，这样我想才能够逐渐使得中国的房地产走上一个健康的道路。

总而言之，对于房地产这个东西，在三十年的经济发展过程中，它是起了非常重大的作用。可以这么说，对于很多城市居民的家庭来讲，所有改革措施对他家庭财产的意义来讲，都没有房地产改革所产生的意义重大。你们每一个人可以回家算一算你的资产，什么资产占了多大的份额。所以这块东西是民生悠关的。