中国楼市问题比美国更严重？（2）

李稻葵教授在美国波士顿学习、生活了许多年，照理应该将自己所熟悉的美国年轻人30岁之前买不起房也是“常态”而且也没有普遍“焦虑”的情况转递给中国的年轻人，让大家的心态趋于平衡，而不是经过似是而非的“比较”得出我们比美国问题“更严重”这样耸人听闻的结论，火上浇油，从而使我们的社会“焦虑”更严重。李稻葵教授其实是可以运用金融学的专业以及西方国家许多有能力买房的人群仍然选择租房的事例，来引导年轻人，告诉他们买房——尤其是经济实力尚不足够的阶段——未必是唯一或明智的理财决策，告诉他们首付以及三十年的累计巨额利息完全有可能彻底透支他们的未来的消费力，并极大地降低他们未来家庭的生活质量和幸福指数。中国买不起房的年轻的人的“焦虑”其实主要是来自于社会的压力，包括周边同龄人置业行为以及婚偶对象等等的压力。李稻葵教授如果用传播“焦虑”论的精力，以对社会有影响的学者身份来对社会传播年轻人正确的置业理财观，那么不仅无力购房的年轻人因挫败而产生的“焦虑”感将得到有效消除，同时也可以极大缓解来自社会、来自“女朋友”乃至“未来丈母娘”的压力。那才是真正帮到这些年轻人，而不是用比这些年轻人更“焦虑”的大声叹息，将这些年轻人置于一场根本不是一个重量级的、完全没有胜算的游戏中，注定成为“失败者”而经受更严重“焦虑”的折磨。

中国必须避免像美国那样陷入房地产“全民游戏”的陷阱

我认为李稻葵教授关于中国房地产问题比美国“更严重”的观点，真正“有害”之处还在于相对弱化了美国当时房地产问题的严重性，而这种“弱化”将很容易使我们忽略从美国的房地产泡沫问题中吸取最重要的教训。

众所周知，这次的全球金融危机是由美国房地产的“次贷”引发的，而所谓“次贷”是美国政府在互联网泡沫破灭后制定的替代性经济刺激政策，经过华尔街的精心“设计”，其核心内容却非常简单，就是将美国大量的本来根本没有购房能力的人群卷入购房投资，发动了一场房地产真正的“全民游戏”。而正是这种“全民游戏”，无限扩大、拉动出巨大的“需求”，才使得房地产资产价格飞速上涨，终致无可收拾的地步。

中国没有美国那样的“次贷”，但我们和危机前的美国非常相似的地方，就是我们的住宅房地产市场也逐步演变成了“全民游戏”。但是，我们却没有警醒地认识到，正是这种“全民游戏”的态势与格局，埋下了我们房价高涨、投资泛滥、投机活跃、调控政策长期失效、社会矛盾激化、问题积重难返最重要的祸根。

最初98年国家颁布房改政策的时候，明确提出城镇居民将通过“政策保障性住房、租赁住房和购买商品房”三种方式“结构化”地解决住房问题，也就是说“购买商品房”在架构设计上应该只是部分人群的“游戏”，这本来是一个非常清晰而务实的配合房地产支柱产业发展的国家住房建设体系和思路。然而在随后几年的发展中，由于保障性住房及公共租赁房的建设推出极其缓慢、严重缺失（而经济适用房被后来实践证明是存在先天缺陷的失败产物），就变成了大部分的住房需求只有通过完全市场化的商品房市场发展满足。于是随着购买力的加强和需求的不断增长，房地产市场自然就呈现出供不应求的矛盾，房价也就持续出现“过快”地上涨。国家从04年开始每年的宏观调控，由于只是遏制需求，而没能有效地“分流”需求及增加供应，调控房价的目的也就始终未能见效。

2008年我们本来有了一次彻底、全面调整的机会。可正是被李稻葵教授“弱化”了严重性的美国房地产问题，不仅使全球的经济陷入了危机，同时也打断了中国房地产市场调整结构，有可能朝向合理、健康化发展的进程。中国中央政府在短暂的犹疑之后，为刺激经济，在房地产政策上从历来的遏制需求转向全面地刺激和拉动购房需求。而各地方政府在拉动购房需求不遗余力的同时，几乎全面停顿了政策性保障住房的建设推进。于是，几乎全部的住房需求都被推入到了商品房的市场之中，中国的房地产彻底进入了“全民游戏”的时代。

前几年，有位经济学家易宪容长期为买不起房的中低收入者声讨开发商以及高房价，和今天李稻葵教授为年轻人买不起房而“焦虑”如出一辙。他们似乎是在为中低收入者以及年轻人在争取“权益”，但实质上是将本应由政府保障性、政策性住房来解决，甚至于根本无须现时置业的人群推入到商品房市场。其危害性就在于，他们以他们的学术影响力以及“道德呼声”为房地产的“全民游戏”作了理论“背书”。

只要中国房地产“全民游戏”的格局不改变，从中长期来看，巨大的需求与有限供应之间的矛盾就无法真正的缓解。调控遏制只能提高投资的难度，但只要供求矛盾中长期存在，投资的价值空间就会继续吸引投资的需求，而投机也会伺机死灰复燃。到时候，李稻葵教授所“关注”的买不起房的年轻人甚至也会将“焦虑”转化为购买的行动。而这种以“全民游戏”为基础堆积起来的泡沫最终破灭，这些年轻人曾经消除的只是一时的“焦虑”，但是换来的却可能是终生的“痛苦”。美国的“次贷”人群在泡沫破灭之时可以一走了之，因为他们本来就是“零首付”，甚至在房价上涨的过程中享受过了物业增值的成果。而我们的年轻人却可能是集父母一辈子的辛劳积蓄以及预支自己未来几十年的收入，有的甚至还要向亲朋举债。到那个时候，也许中国就真会出现像李稻葵教授所言的那样，比美国房地产问题“更根本、更加严重”的问题。

政府应着眼于纠正房地产行业整体战略的严重偏失

这次中央政府的宏观调控政策，除了各种遏制投资、投机需求的措施之外，的确也提出了许多增加供应的计划，包括加强政策性保障住房以及普通商品房的要求，最近又有建设公租房的政策和指令出台。好像又有重新回归建立“结构化”住房体系的意图。但是，一段时间过去了，遏制的政策层出不穷，可供应的步骤却相对迟缓，尤其是政策保障性住房的建设，似乎总是停留在高调的计划和目标上，实质性的动作却鲜有表现。“国十一条”开宗明义，将调控的目标确定为“降低城镇居民通过市场化商品房解决住房问题的难度”，这其实反映了政府还没有放弃让大部分人通过购买商品房解决住房问题的想法。这就让人担忧政府建立“结构化”住房体系以及彻底改变房地产“全民游戏”态势的决心。

如果真想上为政府“谋略”下位年轻人“办事”，我建议李稻葵教授应该运用对于政府的影响力，矫枉我们国家在房地产行业整体战略的严重偏失。只要“结构化”的住房建设发展体系建立起来，也就是说将相当一部分比例的城镇居民以及年轻人的住房解决方案从商品房市场中剥离出来，通过保障性体系去解决，中国房地产“全民游戏”的态势彻底扭转改变，那么房价回归理性以及房地产行业健康发展的目标也才有可能实现，李稻葵教授所担忧的年轻人“焦虑”的社会、政治问题才有可能真正有效地解决。