保障房融资：依靠保障房拉动投资或难实现

在今年经济滑坡的阴影中，保障房被寄予拉动投资的厚望。

其中内含的逻辑是，拉动经济增长的“三驾马车”中，消费变化缓慢;出口虽暂时企稳，但始终受外需拖累;以往对经济增长贡献最大的投资，因房地产调控延续，进而影响地方政府收入，其三大组成部分之二——房地产投资和基础设施投资都面临下滑风险。而要对冲商品房投资下滑、进而托底投资，保障房建设被认为是重要手段。

住建部将今年的保障性住房新开工目标下调至700万套，但由于房屋建设有两到三年的周期，建设力度并未减弱。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹估算，今年实际在建工程量在1800万套左右。

问题是，资金从何而来?

从2011年的情况看，保障房建设的资金来源包括中央财政、地方财政、信贷以及社会资金等。虽然财政部明确表示今年中央财政的投入会增加，但是，对地方政府来讲，一方面作为其收入重要来源的土地出让收入开始减少，另一方面，“4万亿”投资项目的贷款以及2009年发行的地方政府债券，都开始进入还款期。

今年2月初财政部下发通知，要求切实落实保障房资金来源，确保不留资金缺口，其中即涉及拓宽地方政府资金来源渠道的举措。不过，这些渠道虽有作用，但不能过分夸大。

“资金方面，今年跟去年最大的区别，就是信贷会更多。”瑞银集团中国首席经济学家汪涛对财新记者表示，近期很多文件都提出，要加大对保障房的信贷支持力度，预计今年信贷资金会增加，而且增加较多。

不过，对社会资金来讲，保障房资金回报率低的问题仍未解决，“目前还没看到资金来源改善的信号。”莫尼塔投资分析师施琪对财新记者表示。

更为关键的问题在于，保障房在整个投资中的占比并不大，加之资金来源尚未明朗，其对投资的作用不应高估。“保障房会对房地产投资下降有一个对冲，但对整个投资的拉动谈不上。”汪涛称，今年房地产投资要弱很多，“投资拉动不会体现在保障房上”。

地方财政压力加大

国家统计局发布的《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。

对于保障房投资金额，住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤近日接受新华社、人民日报等官方媒体采访时表示，2011年全国保障性安居工程建设完成投资近1.3万亿元。

资金来源方面，已公布的数据包括中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88 亿元。三者合计为3542.88亿元。

从各地来看，情况不尽相同。财政投入是部分省市保障房建设的主要资金来源。根据山东省财政厅的数据，2011年全省财政投入保障住房资金282亿元，比2010年增加179亿元，增长1.74倍，占保障房总投资的一半以上。

河南2011年筹措保障房建设资金325.68亿元，其中争取国家补助72.97亿元，省财政配套23.51亿元，市县筹措落实资金50.79亿元。三者合计占比达到45.2%。

相比之下，江苏、北京保障房建设对财政资金的依赖要小一些。江苏去年保障房资金总投入超过520亿元，其中省市县财政投入及按规定渠道提取资金合计150多亿元，通过银行贷款、信托投资等渠道筹集370多亿元。

北京市保障房办公室发展规划处处长张国伟在一券商座谈会上透露，北京去年保障性住房投资746 亿元。

北京市财政部门安排保障性安居工程专项资金113.97 亿元，包括中央补助专项资金、地方政府债券、廉租住房专项资金等来源;成立北京市保障房建设投资中心，目前已到位融资资金80亿元，实现投资90亿元;作为利用公积金贷款支持保障房建设试点城市之一，北京获得的贷款额度为150.41亿元，2011年底全部实现放款。此外，北京还拟安排500亿元私募债，以企业为发行主体，以限价房安置房为投资标的，市场化定价，认购良好。

根据国家统计局公布的数字，去年新增开工未完工工程611万套，加上今年新开工的700万套，在建工程数量将超过2011年。张学勤称，实际在建工程量至少1700万套。

另外，山西、江苏、江西等地，还在国家下达的任务量上自行加码。加之今年增加了竣工指标，秦虹预计，建设资金的实际投入也将超过2011年。

财政部近期多次表态称，2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将大于2011年，下达进度也明显加快。中央财政已于2011年9月底提前通知2012年部分中央补助资金数额，并将于2012年4月底前下达剩余的补助资金。

目前，国家发改委会同住建部下达421亿元，其中255亿元补助新建廉租住房和国有工矿棚户区改造，166亿元补助配套基础设施建设。“今年第一笔中央补助资金下达比去年早一个月。”张学勤透露。

不过，对地方政府来讲，2012年保障性住房建设资金压力将更加严峻。除在建数量增加，保障房结构的变化也需要政府投入的增加。

综合各地信息，去年保障房的建设重点为棚户区改造，与经适房、限价房类似，其资金基本可以通过市场化运作来解决。但2012年各地的建设重点转向公租房、廉租房，这两类政府持有产权的保障房对政府资金的依赖明显增加。

以山东为例，其财政厅文件显示，虽然中央分配的2012年新增城镇保障性住房任务总量比去年有所减少，但由政府承担的保障房却增加了1.44万套，财政投资的任务进一步加重。