保障房融资：依靠保障房拉动投资或难实现（2）

融资渠道亟待拓宽

财政部2月初下发通知，拓宽了地方政府资金来源渠道，包括今年增加的地方债收入优先用于保障房、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入专项用于保障房等。

但是，地方债收入中保障房所占的比例并不清楚。2011年财政部代理发行的地方债中，江西70亿元，其中用于保障性住房建设的资金约30亿元;黑龙江69亿元，其中三分之二以上已投入到保障性安居工程建设中。

根据上海和重庆的预算报告，个人住房房产税试点一年来，两地的个人房产税收入分别为22.1亿元和1亿元。

为提高保障房的投入，部分省份开始提高从土地出让收入的提取比例。按规定，土地出让净收入不低于10%的比例用于廉租住房保障。河南从2012年起改为土地出让金毛收入中提取3%，用于保障房建设;安徽的比例则为2%-5%。

汪涛对财新记者表示，现在想让地方财政增加投入，但是财政好多是专款专用，最终还是得通过信贷。

她认为，去年贷款少的一个重要原因是中央对地方债比较担心，对融资平台贷款卡得比较紧。现在摸底之后，对这一问题如何解决已经有了轮廓，流量可以向前滚动，会释放出一部分资金。

根据财政部的通知，她称，保障房融资平台很可能在增量融资方面被“开绿灯”，并获得银行新增贷款的支持。

张学勤接受官方媒体采访时则表示，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于保障性安居工程建设。承担保障性安居工程建设项目的其他企业，也可以在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

另外，住房公积金贷款支持保障房建设试点可能扩大。山东、福建等省均称积极争取扩大试点范围。

去年部分省市成立专门的保障房建设公司，也在研究创新融资方式。北京市住建委提出，支持金融产品创新，探索发行中长期债券、房地产投资信托基金等金融工具支持保障性住房建设和运营。同时，要规范利用企业债券融资。

张国伟在前述券商座谈会上透露，2012年北京市保障性住房共需投入资金1000亿元，除20%的资本金，共需融资800亿元。初步设想为财政资金50亿元，公积金贷款200亿元，债券融资200 亿元，商业贷款300亿元，发行房地产信托基金50亿元。

张国伟表示，北京将继续申请私募债支持保障房建设，500亿元作为债券余额，滚动支持。另外，还将研究建立保障房流动性资金池，通过设立保障房基金等途径，募集一定规模的资金作为储备资金，用于保障房应急、短期过桥贷款等，对可能出现的风险加以补偿。

对于今年的保障房资金，莫尼塔投资施琪对财新记者表示，除了中央财政投入可能增加至2000亿元、各地从土地出让收入中提取1300亿元左右，加上一定数量的贷款，其余的并不易估算，因为保障房有很大的不透明性，一些国有企业的集资建房也被划归到其中，“这部分投资具有一定不确定性”。

接近山东省住建厅的一位人士告诉财新记者，在保障房的统计中，确实有一部分企业集资建房，政府很乐意企业这样做，因为连土地都不用划拨了。

对今年保障房资金到位情况，该人士称，山东省内有一个说法，在保障房总数一定的情况下，结构上可以变一下，即可以从政府投入较多的公租房、廉租房变为经适房、限价房。

地方政府希望计划资金到位后，能吸引更多的社会资金。山东鼓励企业建设公租房，而企业出于对留住员工、方便管理的目的，也乐意参与。前述接近山东住建厅的人士称，由于山东政府比较强势，企业会配合政府的需要，以换取今后发展的有力支持。

2011年淄博东岳集团等大型企业新建改建公共租赁住房3200余套。

不过，施琪认为，虽然财政部、发改委多次发文敦促，目前保障房资金回报率低的问题并未解决。要吸引社会资金，还要在建设制度上有所创新，比如采取类似重庆的模式，满一定期限后可以出售，提高资金回报率，“目前还没看到保障房资金来源改善的信号”。

在资金来源尚未明朗的情况下，寄望其能对冲商品房投资的下滑，进而拉动投资增长并不现实。根据国家统计局的数据，2011年中国全社会固定资产投资31.1万亿元，按保障房投资完成额1.3万亿计算，其占比也不超过4.2%。

施琪认为，保障房对投资谈不上拉动，更多的起到托底作用，只是让投资增速下滑不那么快而已。

汪涛则认为，这种简单测算会有偏差，更有意义的是看实际资本形成，比如建好多少面积的房、用了多少吨的水泥和钢铁。

去年保障房开工未完工项目增加了611万套，加上今年新开工的700万套，“今年资金能到位的话，施工面积可能会增长很快”。

汪涛预计，保障房在建面积将约占城镇住房在建面积的三分之一，固定资产投资名义增速名义会下降，实际增速相差不大，但对大宗商品的需求要弱一些。保障房会对房地产投资下降有一定对冲，但“投资拉动不会体现在保障房上”。