陈安：美国如何解决住房难题

你一旦到了美国，会看到各种各样的住房：独家住房、出租房屋、连栋房、老年屋、公寓楼——又分合作公寓、共有公寓，等等。你需根据自己的财力、上班的远近、社区的种族、环境的好坏、学校的优劣来选择住处，或买，或租。你要买的话，得办种种手续，要聘雇律师，申请贷款，在一大堆表格上签字画押。如果你看中了适合的房子，却连头款也付不起，银行又拒绝给你贷款，或者你要租房，却因你是有色人种而不租给你，遇到这些情况，你的苦恼、气愤自然不言而喻。

美国家庭生活中最大的难题可能就是住房问题。食品、衣服、交通等方面的开销相对来说不算太贵，子女上小学、中学都不要钱，医疗保险虽尚未全民化，但大多数家庭如今都享有保险。衣食住行，这些生活上的基本需要，就是“住”最难，房子最贵。除了富豪财主，家家户户都要念“房子”这本难念的经，政府也不得不时时捧读，还需制定法律，采取措施，否则就招架不住民怨民愤。

清除贫民窟

黑人、印第安人、早期的爱尔兰人、意大利人、犹太人，一个个少数民族，一批批新移民，几次战争后的退役军人，还有其他贫民、穷人，都曾在住房这个大难题面前愁眉苦脸，也发出过怨言和怒气。

几世纪以来，逃亡或得到自由的奴隶、从南到北到西大迁徙的黑人，在很多城市聚居在一个区域，住在一栋栋简陋破败的房子里,形成了“隔都”，也即贫民区、贫民窟。种族隔离政策也迫使黑人只能生活在与白人隔离的“隔都”，禁止他们到白人社区租赁或购买房子。此外，每年都有络绎不绝的新移民从世界各地来到美国，他们初来乍到，很多人生活无着，也往往只能蛰居贫民窟。关于贫民窟，新闻记者雅各布·里斯曾这样写道：

在穷街陋巷里，一堆堆目不识丁、缺吃少穿的人挤在一块儿。?贫民窟代表的是愚昧、匮乏、丑陋、愤怒之时的暴乱。另一方面则是(有权有钱者的)铁石心肠、麻木不仁、自私自利、贪得无厌。?要么我们消除贫民窟，要么贫民窟将我们消灭，二者必居其一。除了商人的自私，如今又添上贫民窟的威胁。假如对贫民窟不闻不问，那么试问：贫民窟将我们消灭之日还会远吗?

美国历届政府注意到了许多城市存在“隔都”、贫民窟的严重状况及其对社会的“威胁”，也想过一些解决办法，但直至20世纪30、40年代罗斯福总统实行“新政”、杜鲁门总统实行“公平施政”时期，才真正重视这一社会问题，先后制定了有关法律，设置了执法专门机构。

1934年，国会通过《全国住房法》，使低收入者更易申请住房贷款。根据该法还成立了联邦住房管理局，由该局提供修建、修缮和购买住房的抵押贷款保险。

1937年，国会通过《瓦格纳-斯蒂高尔法》，即由两名参议员提出的住房法，为改善低收入者的居住条件，规定扩大给予地方公共机构的低息贷款，以推动贫民窟的清除工作，并为低租金住房计划提供补助金。

1939年，联邦政府规定，抵押贷款利息可从所得税中扣除，这对购房是一种强力刺激。

1947年，联邦政府建立“公共住房管理局”，负责管理全国公共住房，管理依据《瓦格纳-斯蒂高尔法》为清理贫民窟拨出的联邦贷款和补助，使低收入者能以低租金租住房子，还负责处理战争与退伍军人用房、生活津贴宅基和劳工营地。

1949年，国会制定《美国住房法》。该法是一项具有里程碑意义的法律，全面扩大了联邦政府在抵押借款保险和发放、建造公共住房方面的作用。所谓“公共住房”，指的当然不是豪华公寓、漂亮房屋、幽雅别墅，而是低收入者也买得起、租得起的房子和公寓楼，是普通而实用的“广厦千万间”，是真正为平民、贫民、老百姓着想而盖建的住房。

杜鲁门总统在当年国情咨文中谈到老百姓的居住状况时说：“五百万家庭仍然生活在贫民窟和易失火房屋里，三百万家庭与别的人家同住一屋。”

他说：“住房短缺问题仍然很尖锐。作为紧急措施，国会应为低租金公共住房、农舍、清除贫民窟制定法律条款。法案要规定低租金公共住房的数目应在8年内增至100万套。即使是这个数目也不能满足我们对新房的需求。我们需要的住房大部分将须由私营企业建造，没有公共补贴。如果出租房屋造得太少，高价房的比例太大，营造业就会因为要价太高而致使自己迅即失去市场。造价应该低一些。政府目前正忙于一场运动，旨在劝导营造业所有部门都集中力量建造廉价房。我已要求有关部门负责分配短缺供应的建筑材料，并对这些材料定下上限价格，如果发现需要，可将更多材料分配给挣工资人买得起的、对家庭生活来说足够大的房子。”

尽管由于朝鲜战争等原因，1949年住房法规定的目标未能全部实现，但仍在很大程度上解决了许多低收入家庭的居住问题，至今还有不少清贫家庭住在当年造的虽然便宜却质量尚好的公共住宅楼内。由于此法，人们购房更易借到抵押贷款，自己拥有住房者因此在美国明显增加。

“莱维特房”与种族歧视

不过，1949年住房法实施过程中也有教训，主要是在有些社区，新造楼房的套数少于被拆毁的套数，比如在纽约林肯中心，拆除了7000套公寓房，却只盖了4400套新房。整个美国城市复兴规划实施过程中也出现歧视少数民族等偏差，如黑人集中的贫民区被毁弃了，代之以贵得多的住房或非居住的公共设施，原居民买不起新房，结果饱尝拆迁的苦果，当时便有批评者说，“城市复兴”等同于“黑人搬迁”。

在建造低价公共住房方面，房产建筑商威廉·莱维特在美国建筑史中留下了名字。第二次世界大战后，从1947到1953年，“莱维特及其儿子”建筑公司以现代大规模生产方法和预制构件技术，在纽约长岛亨普斯特德建造了第一批“莱维特房”(Levitt

house)，有75000人住进了17450所独家住宅，出现了第一个“莱维特镇”(Levittown)，新居民中很多是二战退役军人及其家属。后在50、60年代，又先后在宾夕法尼亚州费城郊区和新泽西州特伦顿市郊区盖建了两批“莱维特房”，费城近郊那个新区也名为“莱维特镇”。在这些新镇，房屋、街道十分整齐，各家有足够的清静空间，房子外观虽都相似，但各家各户的不同装饰和绿化使其看来并不单调。学校、购物中心、停车场和社区活动中心一应俱全。由于到处都植有树木，另辟有公园和儿童游乐场，所以呈现出一种花园社区的氛围。

在当时住房短缺的情况下，莱维特房几乎供不应求。由于得到联邦住房管理局和退役军人管理局的鼓励，莱维特向购房者提供宽松的信贷期限，其中包括可以不付定金，加上房价便宜，许多中产阶级家庭立刻签约购买，在1949年一天内就可签1400份合同。但像大多数战后郊区开发项目一样，黑人被排斥在外。