做客新华网与广大网友谈保障房问题（2）

[主持人]如何能够提高地方政府拿出钱来建保障房的积极性呢？

[曹建海]中央应该对地方保障房的建设采取强力问责才是有效果的，地方财政是受益于房价上涨的，与开发商的利益是保持一致的。三个利益主体地方政府作为利益主体之一困在当中不能自拔，只有让他们不再与开发商和炒楼主体形成利益联盟才能解脱出来，没有中央的强力问责是不能解脱出来的，只有通过强力问责才能使它从中解脱，使它提供更大的土地出让金用于保障房建设。

保障房建设 政府的思路可以更加开放

[主持人]我们也在想保障房建设作为一个房地产项目，它的开发模式探索问题，它有没有向商品房开发模式借鉴的问题呢？

[曹建海]现在保障房建设地方政府税收基本上是依赖企业来做，而企业基本上就是开发商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体，甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商，没有其他机构可委托，所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。

[主持人]那您认为的开发模式应该是什么样的呢？

[曹建海]一个房屋的可居住取决于规划合理不合理，这是政府来做的规划，另外开发单位、制造单位具不具备资格，监理单位具不具备资格，施工单位具不具备资格，如果有了政府的市场化了，任何单位、组织和企业都可以做这种基层单位的。开发商并不是关键环节，如果房子就是自己用的，没必要通过开发商模式，对那种很多需要住房的人来讲，如果他们通过集合形成这么一个组织或者企业，如果住房自用的话没有必要通过开发商的模式，在国外政府就可以为这些人建房，政府如果建不了就可以委托非营利组织，有些组织成立的目的就是为了解决社会问题的，可以委托这些组织来建房。中国的政府实际上目前就要摆脱开发商成为唯一的建房伙伴，把自己从这种困局中解脱出来，寻找更多的合作伙伴。

[主持人]您指的这些非营利的组织都有哪些呢？咱们国家的国情和国外是不是有不一样呢？

[曹建海]中国目前不允许这种非营利组织介入，如果允许的话可以成立住房协会，由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房，建房后把房子卖给他们，如果这些住户不再使用房屋了，不可以在市场上转让，要把房子重新卖给政府，由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人，这就把社会保障问题解决了。这个在美国是非常普遍的，政府还可以鼓励私人建房、私人翻新住房。所以政府的思路应该更加开放。

不把自建房作为主要模式但不应该排除自建

网友]缺乏赢利模式是企业参建保障性住房的最大困惑，您认为政府应该采取什么措施提高开发商参建保障房的积极性。

[曹建海]开发商无利可图就可以不用开发商，有的大开发商可能不屑于做保障房，而一些小开发商可以介入，在其他领域拿不到土地的。甚至其他单位可以介入，我认为目前在过渡阶段是否可以鼓励一些非政府组织、非营利机构或者是一些有限合伙企业或者是投资管理公司与开发商结盟，以开发商来走手续，以投资管理公司、合作社提供资金结盟的方式进行房屋自助开发、自建家园的模式来逐步推广。另外我觉得政府也应该鼓励一些大的工程、无房户比较多的，允许他们通过单位自建的方式，通过政府合格的人员审查确定建设套数，也要鼓励这种方式。如果原有单位人数不够，也要鼓励单位之外的人群纳入计划当中可以建设更大的规模。鼓励单位建保障房，允许给予税收、土地等各方面的优惠，允许它在保障房建设当中获取一定的利益来调动他们的积极性。

[主持人]像中国城市化进程这么快的前提下，如果想做到您说的通过自建渠道解决住房问题是不是不够现实？

[曹建海]实际上像农村目前住房解决得就很好，很多房屋是自建的，农村住房就是规划不行，自建的品质缺乏规范和监管，如果在农村实施很好的规划和建筑规范的话农村都可以建成城市别墅的。

[曹建海]我们不是把自建作为一个主体，但是不应该排除自建，甚至对自建采取更严厉的规划管制，使它的住房符合规划，使住房的建筑规划和品质不比商品房差。其实如果允许中国老百姓自建房的话，我甚至相信如果允许城市自建房的话政府监管又很严的话，很多人倾向把自己的住房建得更加坚实而不是偷工减料。

[主持人]您说的自建房大概都是指的像别墅这样的房子，那公寓这样的房子？

[曹建海]可以通过大家集资建房，集资形成一个住房基金，比如一个有限合伙公司，这就是一个住房基金，我可以寻找一个开发商，或者寻找一个代理机构，它懂得房屋开发建设的机构，由他们来代我跑手续、招投标，包括监理公司、设计公司的招投标，把房屋建成后再卖给大家，这也是一个很好的模式，这就是建高楼的方式。这种质量大家又是住户又是投资者，我相信对他们来讲绝对不可能出现“脆脆楼”等情况。

[主持人]那作为集资成本是不是更高？

[曹建海]没有什么成本，集资盖房减少了大量的广告投入、人员投入等不必要的损耗，而且减少了各项税费。实际上减少了很多的人力、物力、财力，它是一种更节约的模式。刚才讲市场化除非它更有效率，如果我们自建比开发商提供的楼盘质量还好、便宜好几倍这种情况下应该允许自建来代替它，甚至并存，这样开发商就必然降价，甚至比自建还要低，这样大家才会放弃自建，这就需要开发商提供品质更好的商品房。

实行保障房轮候制具有积极意义

[主持人]有媒体报道称国务院拟全国推广保障房轮候制，您怎么看待这一问题，如果推行这一制度，有什么积极意义？为了推广这一制度，中国还需要在哪些方面做什么准备？ 

[曹建海]轮候制就是把希望获得保障房的人员名单进行登记，对其财产情况进行调查，在房屋建设之前由这些人申请，根据申请情况由政府确定住房建设计划。也就是说申请在前、建设在后，这就使得保障房建设有据可查，同时根据多少需求建设多少房子，这肯定是一个非常好的方式，就像现在工厂都是以销定产，先确定销售人群有多大销量然后确定有大家产量，这就使工作更加主动，就像我们坐飞机先作安检等前期工作，早早赶到机场把工作做好使后续工作变得更加有序。我觉得这种方式是一个科学化的方式。

[主持人]但是这个单子我觉得应该是动态的，因为他的家庭收入状况、住房困难情况也在不断变化。

[曹建海]轮候制需要大家申报自己进行公开，公开一段时间之后把你列为一个合格的候选名单。这个候选名单根据国家的保障房计划你就可以知道你什么时候可以获得住房了，在轮候期间大家也可以进行举报。

[主持人]如果在这个过程中生活条件有改善呢？

[曹建海]如果有改善就应该自动退出，如果没有自动退出通过别人举报就应该采取惩罚措施。轮候不仅仅是没有得到住房的，已经得到住房的人也应该在公示名单里面进行动态管理，实际上就是把信息透明化，并且把申请提前化，同时根据申请的合格人群决定住房建设计划，使得供求基本平衡，避免保障房投入过大以及一些浪费，也便于政府逐步调整保障房人群的收入标准，我认为现在保障房提供的人群可能还不够大，所以很多人在房价过高的时候买不起房，可以根据人们收入变化情况逐步调整标准，使更多的人可以受益。

保障房的累积效应巨大将逐步显现

[主持人]“十二五”期间要建设3600万套保障房，这个目标实现之后，中国商品房的价格您认为会怎么样？上涨、下跌，还是小幅度波动？您认为那时国家的房产调控会否发生什么变化？

[曹建海]我想如果这五年的3600万套保障房能够实现的话，按照温总理的说法总的存量房会占到总的住房面积的20%，如果达到这样的比例的话对商品房是有很大的冲击的。所以可能也许根本用不了5年商品房的价格就会出现明显的回落。从眼前来看，仅有数量、没有质量，保障房和商品房的质量差距过大，暂时冲击不了。随着中央对地方强有力的问责逐步到位的话，保障房的质量将逐步得到保证，这时候对商品房的冲击就会越来越明显。如果我们能够继续坚持这个数量，在“十二五”后仍然能坚持这个数量的话，让保障房数量继续提高的话，“十二五”之后我们应该继续提出一个不少于“十二五”的数量目标，这对商品房的住房体系会产生明显的冲击。加上已有的调整和已有的保障房，这是一个逐步的量化、累积的过程。房价目前已经看到了向下探头的方向，如果中央继续坚持调控不动摇的态度的话，房价就会回落。当然，这个回落里面也有保障房的一份功。

[主持人]那回落到什么程度呢？

[曹建海]我觉得像美国这样的标准，普通家庭买一个房子月供不超过家庭收入的30%，这是一个合理的水平。一般来讲应该不超过家庭收入的6倍，如果超过6倍的话，实际上每月的支付就超过了30%。

[主持人]那到那个时候国家的房地产调控政策会有什么样的变化？

[曹建海]调控本身就是短期的，调控一般来讲就是一两年，我们从2009年再加上今年的不断调控实际上年年加码，都是各个年度的调控。今后我们不应该靠调控，应该靠制度解决房地产市场，让更多的人、更多的单位参与到保障房建设当中，甚至可以参与到商品房建设当中。甚至未来我们要推动地方政府退出土地交易、土地买卖，地方政府只是做规划和办理相关手续，让直接的集体经济单位、农民集体与土地使用者直接进行土地交易，政府只是办理相应手续，也可以收取适度的土地增值税的方式推进土地的市场化，也可以推动集体房屋的逐步合理化、合法化，这就会使得可入市的房屋越来越多。这对于形成商品房市场的供求平衡的局面也是非常重要的。