厉以宁：给农民的住房发产权证的三大好处（2）

据记者了解，在安徽省铜陵市、陕西高陵县和河南舞钢市之前，四川、湖南等多地也已经开始了不同程度的农村房屋产权的登记确权工作的试点。2008年6月份，湖南省建设厅已颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》，明确提出“集体土地范围内住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记”。去年10月1日，《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》开始实施，农民的房屋办理产权后，可以直接拿着房产证办理抵押贷款。郑州市住房保障和房地产管理局副局长李武建说，此次放开农民房屋抵押登记后，农民可以在政策允许范围内申请农业专项贷款，来解决目前的资金难题。

而在一些地方，这一工作已经接近尾声，在山东省莱芜市，约10万户农民将有属于自己的产权证。莱芜市委农村工作办公室工作人员王斌接受《经济参考报》采访时说，农户要想拿到房屋产权证首先要符合两个条件，一是宅基地必须是经过批准的，二是房屋的建设也要符合规划，最终拿到房产证的能占到70%。

一些基层人士认为，农村农民住宅房屋一旦颁发了房产证件，违规拆迁及侵占农民利益的情况肯定会有所收敛，并且农民为得到住宅房产证，也会更加依规盖房，相应的违建违盖现象自然也会减少。

对于能拿到属于自己的房产证，接受采访的农民都表示很高兴。他们告诉记者，村民办证的呼声之所以提高，因为大多数村民知道，虽然平时村民之间大多相处融洽，但是一旦涉及到土地纠纷时却是“公说公有理婆说婆有理”。“遇到土地纠纷，只能劝双方当事人各退一步。有了‘两证’，这些土地纠纷判断就相对容易多了。”广东省惠州市田牌村村民黄新容说。

要让农民看到真正的实惠

对农民拥有自己的“房产证”，大多数专家都表示支持。河南财经政法大学教授刘社认为，农民手里最值钱的财产就是住房，如果允许以住房抵押贷款，将大大缓解农民“贷款难”和银行“难贷款”的难题。农民住房登记办证是一种创新，将盘活农村最庞大的房产资本。

但给农民发放房产证，国土资源部目前并没有出台相关政策。中国社科院农村发展研究所宏观室副主任李国祥在接受《中国房地产报》记者采访时表示，“有些省份给农民颁发房产证，但不希望农民自己建房子，有的乡镇找开发商建设房屋，然后逼着农民买房。”他说：“目前的房产证是基于集体所有制下的个人资产，虽然可供抵押、继承，但还不具备真正的流通自由，或者说买卖的市场价值，这就限制了它的价值体现”。

据了解，目前农村产权证的“含金量”还十分有限，在大多数地区只能证明户主对房屋的所有权，还不能用来抵押、担保，离盘活农村资产功能的“期望”还有所差距。之所以农村房屋产权证的“含金量”低，就低在目前的政策法律条件下，农民的产权房流转受限仍然很多。我国的《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押，能抵押的只能是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。济南千舜律师事务所律师郑吉泉接受《经济参考报》记者采访时表示，从法律及国务院的相关规定来看，宅基地只能在本村内流转，因此担保后如果发生后续执行，会面临着相关财产难以利用的问题。要想解决农屋不能担保的问题，还需从法律层面上进行必要的修订。但要《土地法》、《担保法》、《物权法》三法同修，难度会比较大。

也有人认为，给农民办房产证不宜操之过急。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示也要提防背后的社会风险。他认为，当这些农民进入到城市，虽然有房子住，但是没有完善的社会保险和养老保险，到头来吃亏的还是农民。其实没有房产证并不影响租赁市场流通，只是不能买卖，而农民也不愿意去买卖自己的房产，因为很多农民都是弱势群体，并没有买房的能力，还是给他们留一处落脚之地。

而在多数地方，很多农民在自家宅基地上盖房子只有“宅基地使用证”，没有城里人所谓的“房产证”。对于房产证，他们也并不过于热衷。

“有土地使用证就可以了，没有必要再办什么房产证。”对于农民住宅办理“两证”问题，不少农民都这样认为。《惠州日报》记者去年在采访中了解到，近年来广东省惠州市大亚湾区农村住宅尚未办理一宗房地产权证，集体土地使用证则发放了1万多本，占发放任务的87%。大亚湾区澳头街道黄鱼涌村渡头村民小组的吴瑞喜家中有4本《集体土地建设使用证》，其中有两处已建了新房子，但都没有办理房地产权证。“有土地使用证就足够证明房子是我的了，再说村里人哪个不知道这房子是我的啊?”吴瑞喜说。吴瑞喜的儿子吴锦文也有自己的看法，“我又不用融资做生意，不必抵押房子贷款，也不会将房子卖掉。所以有没有房产证都一样。”

用好房产证，使它在农民的增收致富过程中发挥更大的作用，还有大量的宣传教育工作要做。西安市委副书记董军去年在高陵县调研时就表示，不要只把证发给农民，让他们压在箱子底完事，重要的是要向他们讲清楚这些证都能干啥用，怎样用，让农民看到这些证实实在在的好处。