广州海心沙：体育场馆处置的待解难题

一座珠江上的小岛，因为有大型赛事留下的场馆，面临着处置难题。此外，由于身处寸土寸金的黄金地段，它从规划中的绿地公园，变成一块商业用地。

一个月前，在“海心沙场馆赛后运营新对策座谈会”上，广州新中轴建设有限公司相关负责人透露，海心沙西区将建设成观光休闲酒店，中区计划举办常态演出，东区将集中招商，建成集文化、娱乐、购物于一体的商业区域。

这意味着原本被规划为市民公园的海心沙，将演变为一块商业用地。

海心沙是流经广州市区的珠江之上的一座小岛，位处广州CBD珠江新城。过去二十多年间，它一直大隐隐于市，掩映在广州市繁华地段的两座大桥之间，用作广州军区的一处仓库和宿舍。直到2010年11月，广州亚运会开幕式在此召开，海心沙才一夕成名。

但难题随之而来。大型赛事后的场馆处置是个世界性课题，海心沙是其中最新的一例，并且至今尚在探索合适的处理方式。

亚运闭幕后没几天，在讨论“后亚运广州”的珠江博士论坛上，高级规划师李少云的一句“看台应该拆除还是保留，尚未确定”引发舆论关注。广州市民这时才知道，原来海心沙一直是作为绿地来规划的，亚运用地是临时的，看台也只是个临时建筑。

在珠江新城曾经的规划设计者也站出来说话后，争议达到了高潮。2011年7月15日，中山大学教授袁奇峰在微博上指出，耗资4亿元修建的海心沙看台有可能成为“广州最显著的违章建筑”，并质疑政府“修建时用力过猛，是否就打算过时不拆了？”袁奇峰曾任广州城市勘测规划设计院副总规划师，主持珠江新城规划。

不过，当月底，由广州市规划委员会的参会委员一致投票通过，海心沙看台“转正”。主持会议的副市长承诺：先做保留，将来改造时建筑总量不增加，改造方案也要吸取专家意见，争取再上规委会。

此后，规委会没有再做讨论。但海心沙接下来一年的走向，却一步步地远离公共性、迈向商业化——开发者广州城投先是在2011年8月份将看台下面的空间租了出去，2012年6月份更是进一步向公众畅想了看台之外的餐厅、会所和游艇码头的规划。

不过，南方周末记者调查发现，直至今日，海心沙仍然是一块尚未出让的宝地，产权归属于广州市土地开发中心；而从广州市政务中心查询到的2012版海心沙规划图，依然保留着袁奇峰当年规划时的模样——中间一块广场，东西两块绿地。

“临时建筑”由来

2012年7月5日，海心沙看台底部的南侧，几名工人正忙着装修两间房子，房外竖着一块写着“海心晟荟”的牌子。“这是将来用作招商中心的。”一名工人告诉南方周末记者。

正在装修招商中的“海心晟荟投资公司”，是在亚运看台转为永久建筑两个月后，由一家国企“广晟酒店集团”和一家民企“金鹅集团”共同注资成立的。海心晟荟投资公司一成立便接手了母公司“广晟”刚刚租下来的12.4万平米海心沙物业。

广晟是从“新中轴建设公司”手中拿到这些物业的，后者是海心沙亚运公园的开发者和经营者。南方周末记者翻查海心沙历年规划图时看到，早在2006年，登记的土地使用方就已经是新中轴建设公司了，只不过后面多标注了一个“选”字。广州政务中心的工作人员解释说，这说明当时还只是选地，尚未批复。

新中轴建设公司是一家隶属于广州市地方融资平台“广州城投”的国有企业，成立于2006年3月。那一年，也是广州市政府从军方手中收回海心沙岛、着手拆迁之时。

1993年，广州珠江新城开发建设正式启动。此时，在最初版本的“珠江新城控制性规划条件”中，海心沙岛已经是一整片绿。2003年，袁奇峰主持的珠江新城规划中，修改了一些地块规划，但规划图显示，海心沙岛仍然是个公园的样子，只不过在岛中间做了一个广场。

此时，更准确说是在1975-2006年间，海心沙岛一直属于军区用地，直到此后交由广州政府进行开发。在更早（1975年）之前，这片土地属于广州市猎德村所有。

政府的拆迁工作有些漫长。一位在岛上住了二十多年的军人家属回忆说，直到2009年，她和她的邻居们才陆续搬走。归属军方的近30年间，除了军人及其家属，这座小岛的东侧还先后住过军队的被服厂、修理所、军企合营的海丰鞋业的工人们，西侧一直是厂房和仓库。

直到2008年底广东省委“在珠江上办开幕式”的创意，才加速了海心沙“原住民”的搬迁。离开之际，这位家属留意到，西侧的仓库已经快要拆完了。

时间紧、没先例、难保密，这些一度让开幕式总导演陈维亚无比挠头的因素，也成为广州市规划局先以临时建筑的形式做出规划行政许可的理由。质疑声一度高涨的2011年7月，广州市规划局副局长叶浩军曾解释说，是因为时间紧来不及考虑赛后永久利用功能，也是因为保密需要，才批了临建。

看台和赛事场馆并非不能做临时建筑。即将亮相的伦敦奥运会主场馆“伦敦碗”，就有不少“临时”性，可容纳8万人的伦敦碗其实只有2.5万个固定座位，剩下的是用可拆卸的轻质铁架组装而成。奥运会后，伦敦碗上面的四层将被拆除，成为一个小型足球场。

不过，4亿元的造价、钢结构的主体，袁奇峰说他一看就知道，建设方打一开始就是奔着永久建筑去的，没想过拆的事。所以亚运会闭幕半年后，距离一般意义上两年的临建期限尚有时日，他就开始了炮轰，“如果批了是临时建筑，最后都变成了永久建筑，规划的严肃性何在？”

事实上，规划局也没给海心沙看台的“临时”身份设置时限，“因为考虑其赛后经适当改造还要保留使用。”2011年7月叶浩军在回应质疑时强调，广州也从未法定过临建期限，并且可以延期。

这种状况在广州其实已有先例：广州城里非常知名的“宏城广场”，从1997年建成到2009拆迁，一直是临建，从未有转正。而建设方，正是广州城投的前身广州城建。

规划至今尚未调整

在海心沙看台去留问题上，广州曾经发起过一次大讨论，赞成留的市民其实相对更多，因为“拆了可惜，只要不再收费就好了”。

“海心沙公园还没有建设，在规划控制的公园用地上修建临时建筑确实不需要修改规划。但是临时建筑如果要想转成永久建筑，就得按程序修改规划。”袁奇峰说。

2011年7月27日，广州规划局依例召开了规划委员会，讨论表决海心沙看台去留等一系列重要规划问题。规划委员会制度是五年前由广东省首创的，由专家委员来决定重大规划的审批和修改。

这是一次存在分歧但最终全票通过的表决。当时在表决现场隔壁房间观看实时录像的一名记者回忆说，包括中国工程院院士何镜堂在内的多名建筑规划专家一方面认为，看台已成既定事实，况且也是亚运遗产，全拆了太可惜，希望拆除损害城市景观的部分；一方面也建议在有具体改造措施之前，暂缓表决。但在一番沟通之后，19人全票通过。

在这次规委会审议会上，有关方面还提交了一份《广州市新中轴线北段控制性详细规划》。照这份规划来看，海心沙岛将会从单纯的绿地变成兼容体育、文化娱乐和商业设施的地块。

除去看台部分，小岛东侧也在原本的绿地之上标出了十个左右的商业或文化娱乐小地块。这些小地块对应的是按照2003年珠江新城规划中本应拆除却尚未拆除的军队宿舍，也是副市长在“保留现有建筑”的承诺中所指的“现有建筑”。

这是自1993年海心沙首次被规划成绿地、2003年袁奇峰主导的《珠江新城规划》予以明确以来，第一次有单位提出调整海心沙岛的规划。

南方周末记者翻查到了这份“批前公示”，但始终没有看到“批后公示”。根据住建部和广东省的一系列法规，对于重要的控制性规划调整，既需要批前向市民公示一段时间，也需要批后公示。2012年7月9日，南方周末记者在广州市政务中心查询的海心沙2012版规划也显示，一切尚未调整。

17万平方米，价值88亿

对于城市规划来说，绿地是不是越多越好？“显然不是，”棕榈建筑规划设计院院长王晓川肯定地说，“任何一次城市规划的调整，肯定都是政府、开发者、公众博弈的结果。当然，如果博弈找不到平衡点，也有基本标准和原则可循。”

南方周末记者找到1993年颁布的《城市绿化规划建设指标》，对应查询到广州这一级别的城市：其总体绿地率到2000年应该不少于25%；如果是在建筑密度较高的市中心，也有一个人均指标——人均建筑面积超过105平方米的地区，人均绿地不低于8平方米。

2002年，袁奇峰在主持珠江新城规划时，就是因为考虑到珠江新城建筑密度高、人口多，才设计了海心沙、花城广场、珠江公园三个整块绿地来平衡。人均公共绿地7.86平方米，只是接近国家标准而已。

“这已经是一个多方博弈的结果了，考虑到国家规范和中心经济的效益，现在还要再砍掉一整块绿地。”袁奇峰身为当年项目的负责人，之所以一再强烈反对修改海心沙规划，是因为不想听到后来人对他专业性的质疑——“你怎么做的规划，连绿化都不够”。

极端地假设，假如将这块占地总面积约17万平方米的小岛全部拿出来招拍挂，广州的土地市场将会发生什么？合景泰富首席分析师黎文江觉得，无论是总价还是楼面单价，都有可能刷新2012年6月18日恒大集团刚刚创下的地王纪录。“因为同在珠江新城板块，海心沙却有着难以复制的江景优势”。

总面积9570平方米的地块，恒大花了13.22亿元，海心沙的面积是这块地的17.7倍，即便刨除163%的拍卖溢价率，按照恒大那块地的底价来计算，海心沙也能卖出88亿元。

争议声中，海心沙岛原本的模样、岛上曾经的建设生活者们，恐怕都很难再被人想起。

三十多年前，广州军区让出洲头咀给政府作码头，将被服厂搬到海心沙岛上之时，这还只是一块不到6万平方米的潮汐小岛。

如今已九十多岁高龄、最高任至军区后勤部副参谋长的张万中主持了当时的围岛填江，花费超过2500万元，3年时间，将海心沙堆填成了差不多今天的模样和面积。

那段历史，当年曾经与父亲一道考察过海心沙的广东粤能集团董事长张宝贤至今记忆犹新，在“海心沙的前世今生”的博客中，张宝贤写道：“三十五年前，海心沙只是广州珠江北河道上一个荒芜滩地，大潮时全部没入水中，低潮时，露出水面的也不过是块不足六万平方米的孤岛。上边有三几户猎德村民，以最原始的方式养了些鸭子。那时的海心沙，完全是一派自然景象。”

“我赞同搞亚运场馆，但你搞完亚运之后应该归还；即便想保存下来，亚运会都是财政拨款，你却要收费，我很反感。”海心沙公园收费后，爱好摄影的张宝贤再也没有去过。

面对很多跟张宝贤想法一样的市民的质疑，新中轴公司和广州城投觉得自己有点冤，广州市政府也在帮他们解释：海心沙亚运公园并没有得到财政拨款，全部10亿元经费由新中轴公司自己筹集，这也是目前收门票的原因。而如果商业化运作顺利，海心沙也就可以不收门票了。

在致力于推动预算公开的民间专家吴君亮看来，这个看似合理的说法，暗藏玄机。

吴君亮指出，在美英等国，公共设施也是通过财政拨款、发债、转让经营权、捐助赞助等几种方式来建设的，所以，有免费的，也有收费的；为赛事而建的场馆，也是有的卖了，有的还在收门票。“但是，涉及收费的，都是按照招投标的方式来让渡经营权，之后也是完全市场化经营的。”

作为政府投融资平台的广州城投，却直接拿到了公共设施的经营权。“凭什么由广州城投建设运营海心沙项目，政府部门没有公布；是否为海心沙项目投入过公共资源，或者提供其他补偿来为商业开发垫底，政府也没有任何说明。”2010年以来，广州美院教授李公明锲而不舍地在公共渠道上追问。

2012年7月4日，当南方周末记者前往广州市土地开发中心，问及是用划拨还是招拍挂的方式出让时，土地出让处的一位人士明确表示：“其实土地所有权还是政府的，土地仍在储备中心手里，但是已经给城投用了，让城投去建设经营亚运看台，所以也没法出让了。”