积极探索和实践在中国推进“以房养老”（2）

市场环境不成熟。一是房地产市场不成熟。近年来我国房地产价格快速上涨，部分地区存在一定泡沫，房产价格不稳定，波动风险较大，同时，我国房地产评估体系不健全，房屋中介机构鱼龙混杂和交易手续复杂的事实都会制约以房养老的推广。二是信用度不高。保险业诚信建设滞后，行业美誉度低，对以房养老这种长期性业务开展不利。三是资本市场不成熟，如我国金融衍生品市场刚起步，尚无资产证券化产品，保险公司无法通过二级市场融资来分散风险：个人理财产品售前咨询机制不完善等等。四是社会传统观念制约。“百敬孝为先”的道理使得绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义，而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。

风险控制难度大。一是长寿风险，保险人不能恰当估计投保人的预期余命，导致养老金给付总额同住房价值的不匹配。二是房产价值波动风险。房产价值贬值或难以处置将导致保险公司遭受损失。三是道德风险。由于以房养老模式下住房的最终所有权归保险公司所有，基于自身效率的最大化，户主会尽量降低对住房进行维护保养费用，导致住房价值损耗，损害保险公司的利益。此外，住房反向抵押贷款保险的计算非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，需要具备专业的人才，同国际市场相比，中国在此方面还有所欠缺。

积极探索和实践以房养老

要推进以房养老模式的应用，就要针对以上存在的问题，采取积极的措施，创造有利的条件。

充分发挥政府作用，获取政策支持。美国、新加坡等先进国外经验表明，政府在以房养老发展过程中起到很大作用，包括市场培育、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询及提供资金支持等。尤其是我国还处于以房养老的初级阶段，还有部分领域需要我们去探索、研究，因此应由政府牵头，走政府模式和市场模式相结合之路，由政府主导开展前期工作来培育市场。比如出台扶持政策鼓励以房养老相关金融产品创新，并建立各部门协作机制，保证以房养老金融产品的正常运行，加强监管力度，尤其是对房地产中介市场，对欺骗老年人的行为给予严厉处罚。

制定和完善相关法律法规。我国开展以房养老，应做到有法可依，尽快建立健全市场准入、市场监管以及其他相关法律法规，维护投保人及受保人的权益。建议研究制定并颁布住房反向抵押贷款条例，对房产评估和流通、操作程序、金融机构的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在土地使用权出让环节，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确，以消除贷款机构的顾虑。

严格风险管控。中国目前的以房养老定位为一种有效的社会保障补充方式，是一种社会效益明显但对借贷双方都有较大风险的金融产品。因此在金融市场上，各方金融机构可以相互协作，优势互补，建立完善的风险分担机制。一是保险业与银行业积极协商，明确责任，这样就可以达到由保险公司提供担保、商业银行办理住房返抵押的模式，有利于风险分散化。二是对借款人进行严格的审查和信用评估，详细约定借款人使用房屋期间的义务，包括房屋维护等。三是制定合理的房屋贷款比例，并根据市场变动对住房多次评估，根据当地市场实际情况确定贷款额度。四是推广住房抵押贷款证券化。多元化的拓展业务品种，有效分摊风险。