必须警惕县城房地产泡沫

据《楚天都市报》报道，湖北“蕲春、阳新、孝昌、大悟、房县、秭归、巴东等7个县级城市，发现商品房销售情况并不乐观。据多方了解，每座县城的待售商品房至少超过三成，有的甚至超过50%。”报道中的县市房地产滞销状况在中西部地区具有很大的代表性和典型性，值得讨论，需要警惕。

一、中西部地区县级财政普遍比较困难。目前在土地财政主要归地方的财税制度安排下面，地方政府具有极强的谋取土地财政的积极性，是一点也不奇怪的。所谓土地财政，在中西部地区，主要就是地方政府通过招商，高价出让土地，将土地用于开发商品房出售，政府获得土地出让金。

在中西部地区，问题不在于没有土地，而是土地多得很，农民都愿意出让自己的土地。问题在于，开发商高价获得的土地建了商品房，这些商品房要能够卖得出去。只有商品房卖得出去，开发商才能赚钱，政府才能获得土地出让金，从而获得大笔的土地财政收入。因此，对于中西部地区而言，能否获得土地财政，根本问题不是能否获得开发房地产的土地，而是在这个特定行政区位和地理位置上开发房地产，是否可以具有相应的房地产的有效需求。只要有市场需求，中西部地区房地产开发就是顺风顺水的事情。

一般来讲，在中西部地区的县一级，房地产的有效需求并不大。原因很简单，中西部地区县域经济不发达，缺少工商业的充分发展，又相对缺少对周边地区的经济社会文化辐射力。从事农业生产的农民，即使愿意进城买房，他们也买不起，就是买得起，他们也住不下来，因为农业生产必须就近。离开村庄，住在县城务农显然是不靠谱的。

在中西部县一级缺少房地产有效需求的情况下面，要获得土地财政收入，几乎唯一的办法就是打农民工的主意，因为农民工外出务工赚了点钱，他们在沿海地区和大城市务工经商，但很少有人在这些地区买得起房，这部分人又不愿意回到村庄。他们就可能成为县一级房地产的主要需求者。为了土地财政，县市级会极强地开发房地产的积极性。他们开发房地产，就一定要调动农民工的消费需求，因此很容易走到积极鼓励推动农民工到县城买房这一步了。

鼓励农民进城买房，办法很多。比较稳健的办法是借中央“四化同步”，积极推进城镇化，鼓励农民进城，配套以资本下乡推动农民土地流转。宣传农民进城买房就是投资，房价会持续上涨的神话。给农民到城市买房以按揭贷款，以政策支持，以各种福利的许诺，甚至乐意鼓励农村女孩谈朋友无县城商品房不嫁。比较激进的办法则是不允许农民在农村原来宅基地上建新房，甚至不允许农民维修旧房，而要求农民进城买房，逼农民进城买房。有地方政府甚至下指标要求乡村两级组织让农民进城买房。

二、地方政府一方面积极开发（稳健的及激进的）房地产市场需求，一方面获得土地财政收入。而一旦可以获得土地财政收入，地方政府就会有巨大的进一步扩大制造房地产市场需求的积极性，以获得更多的土地财政收入。一旦房地产开发过多，以至于目前全国县市一级普遍出现了严重的房地产过剩，搞不好就会出现严重的鬼城现象，并引发金融风险甚至经济危机，地方政府就会更加疯狂地开发房地产需求了。这是理解当前中西部地方政府普遍将“四化同步”的“经”和城镇化的“经”念歪的原因。

唯有在这个背景下面，我们才能理解为什么地方政府会如此积极地推进资本下乡搞现代农业，搞农业规模经营，才能理解为什么地方政府要在土地制度上搞创新，为什么要用“五件衣服换三件衣服”，要鼓励农民工在县城买房置业、返乡创业，要鼓励外出人员为父母在县城买房以尽孝心等等各种稀奇古怪的推动农民进城买房的口号与行动。