中国房地产进入深度调整期 楼市泡沫会产生吗? （2）

张玉良：房地产5至8年仍将维持较快增长

绿地集团董事长、总裁张玉良表示，当前对于房地产行业有不同的声音，有人认为是转折点，有人认为会崩盘，但我认为中国房地产至少在未来5到8年间会像今天的天气一样非常好。

张玉良表示，现阶段中国房地产特点是，一线城市产业、资源聚集度仍在不断加强的背景下，人口快速聚集。但面对有限的供应时，房价则有可能仍会小幅上升。但三四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，供应过剩，但若大幅度控制，地方债、影子银行都会因这个问题而波及。

“在城市分化的同时，产品也在分化。”张玉良说，在各方因素的影响下，住宅地产增长速度在放缓，有些城市放缓得更快，与此同时，产业地产却正以较快速度增长。

张玉良认为，有一些问题确实应该值得高度地重视，例如一些城市，以及一些企业出现的风险现象。

“我们应该用市场的力量把它完善好。”张玉良说，过去过多的行政调控有些违背了市场规律的调控，未来调控将更市场化，这样在刺激调整完善中让这个市场更释放。“总之我认为当前的市场在未来五到八年依旧很健康，但发展也会与问题并存。”

宋林：市场处于调整期政府应减少微观干预

“今年房地产已经进入到调整期，我相信这个调整期是健康的，过了调整期中国房地产行业会更加健康地发展。”华润(集团)有限公司董事长宋林表示，要相信市场的力量。政府应在宏观经济层面、社会的层面、市场的公开公平公正的法制环境上多引导市场而不是干预微观的行为。

宋林说，对于房地产这样既关系到民生又关系到宏观经济的发展的特殊行业，应该用三个维度来看。第一，短期与长期的关系问题。房地产短期的发展目标跟长期发展目标的关系问题。第二，局部跟全部的关系问题，中国市场比较大，差别化比较明显，往往从行政干预容易一刀切，在中国北上广深的市场是非常畸形的房地产市场，不能代表中国总体的房地产市场。第三，房地产行业跟宏观经济乃至金融体系的关系。

“房地产的特殊属性决定其是宏观经济晴雨表。”宋林说，从国家来讲，房地产调控的终极原则应该是让这个行业平稳健康稳定地增长是核心要素，避免大起大落，宋林认为，建立保障房长效机制是未来重点。一方面，保障房差别化，从政府来讲首先要解决最贫困的这群人基本的居住权的问题，政府可能基本上要用财政收入来投入建廉租房，当然这不能用简单的投资回报的角度来看，提供基本人的居住权的问题。另外，保障房的建设要和商品房良性互动。商品房的健康与否，是保障房的基础。也就是说商品房本来是给中高端人士的完全市场化的方式，这是资源二次配置的一个有效途径，也就是让有钱人买好房子和贵房子，通过好房子和贵房子通过税务机制转化为政府作为保障房的资金来源，这样形成一个良性的互动，这样保障房才能有长效机制，否则长期下去保障房的持续的发展的能力是受到影响的。

任兴洲：中国住房市场出现分化未来应实行分类调控

国研中心市场经济研究所所长任兴洲表示，当前中国住房市场出现了新的阶段性趋势。第一，增长速度放缓或者说增速换挡。但这是房地产持续十几年的高速增长以后，规律性地开始回落。第二，供求关系发生了明显的变化。第三，区域市场分化。这个分化表现在销售土地市场以及房地产企业都表现出分化的特征。“这种分化特征并不是偶然的，也不是局部的”任兴洲表示，我们计算经济较好的江苏省，它的整体的全省的大多数的地方的住宅的去库存化率已经长达15到16个月左右，所以整体上是发生了变化，当然分化有人口聚集的因素，产业布局的因素当然也有供求的因素。第四，双轨供给形成。一边是政府承担起主导的保障功能，另一方面，市场配置资源的决定性作用。

而对于现阶段房地产市场的风险，任兴洲认为，一方面，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响需要控制。另一方面，市场分化的过程中要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的危机。最后，应注意房地产的资金问题。

任兴洲表示，在这样的背景下调控的思路一定会转变———分类调控。与此同时，发挥地方政府作用，保持房地产金融的中性的金融政策，完善保障房，特别是加强预期的管理。此外，着手建立长效机制。梁倩