集体建设用地入市流转的几个问题

我国的土地制度经过30多年的改革，取得了很大的成就。表现在，通过农村和城市的改革，建立了相对完备的产权体制。开辟了土地要素市场，主要是农用地市场和土地承包经营权市场，用于城市国有土地的出让、转让，也就是今天房产市场的基础。但是，改革确实也面临一些问题。一是征地制度改革进展缓慢。从改革开放到现在延续的是计划经济时代形成的土地制度，在这个制度下，政府征地的范围是很广的，不只为公共目的征地，也会为经营性的目的征地。比如，进行土地出让就要进行征地，而补偿的标准比较低等等，引起了很多社会的矛盾。二是集体建设用地使用制度的改革相对滞后。现在集体建设用地，按照政策来说只有国家征收为国有土地之后，才能投入到市场去。这对集体建设用地而言是不平等的。特别是市场开放不平等，国有土地可以进入大市场，但集体建设用地只限于集体经济组织成员的使用，价值也没有显化。

总之，我国城乡二元的土地制度还没有全面打破，实行的是“一国两制”的土地制度。同样的建设用地，集体和国有的产权开发程度、开发范围和征地补偿标准都是两块，征地补偿很多城市有两套拆迁政策，一套是建设部门管理拆迁，城市地上房屋的政策，执行的是国有建设用地拆迁标准，参加补偿的话也就随行就市，房价上涨补偿自然就上涨；另外一套是土地管理部门的，补偿标准是另外一种，《土地管理法》没有专门对集体建设用地补偿进行规定，只规定了农用地的征地补偿标准，这些地方在进行集体土地地上房屋拆迁时，就参考耕地的补偿标准进行补偿。从“一国两制”的土地制度来看，改革还没有进行到底，留了死角，改革很多地方是不配套的。通过两权分离，不管是城市还是农村，所有权分离和使用权进行改革。但是这个使用权有一些是不稳定的、不安全的。市场开放、征收补偿等方面都没有获得平等的对待。今后改革主要是集体建设用地使用权制度改革和征地制度改革，关键是缩小征地范围，开放集体建设用地市场，政府就是管理、监管，不应介入经营。

集体经营性建设用地的概念

党的十八届三中全会提出，集体经营性建设用地要与国有土地同权同价。所谓经营性建设用地，首先理解经营性，经营性是跟公益性对立的，具体从两个划分、两个标准来看。一是从现状用途来看，主要是乡镇企业用地和产业用地，非农产业用地和二次产业用地，划拨集体所有权的产业用地，这些集体产业用地都叫集体经营性用地。二是从规划用途来看，十八届三中全会指出，集体建设用地要符合规划用途和管制，所以我们要看集体建设用地的规划，而不是现状。这块地是怎么规划的，规划的是公益性的用途还是经营性的用途，这是最关键的。按照规划的标准来看，集体经营性建设用地就是四类建设用地，就是工业、商业、商品住宅、旅游用地。

集体经营性建设用地入市的条件、秩序和方式

1．入市条件。集体经营性建设用地入市的条件肯定是要符合规划，用地要合法，不是非法用地。集体建设用地要有指标，规划部门、国土部门许可、批准就行了，但是肯定有一点要求，就是要符合规划。

2．入市秩序。一是从城市规划圈外到城市规划圈内。十七届三中全会就决定城镇建设用地外围、外部可以入市，但是后来变成围绕城市可以入市。二是由存量到增量，已经是集体建设用地的，先开发了，再考虑增量。所谓的增量就是新增的，农用地转为建设用地的。三是从一般的集体经营性建设用地到宅基地的市场开放，先把宅地基之外的集体经营性建设用地开放、征收了，把宅基地先放一放。四是通过市场开发把政府的征地范围不断的缩小，政府由卖地性的土地财政转向税收性的土地财政。

3．入市方式。集体经营性建设用地入市方式和国有土地是一样的。国有土地入市是三种：出让、租赁、入股。租赁国有土地主要是一些仓储用地，采取租赁的方式，一般的情况下是出让。集体建设用地入市一般要有明确的政策许可，党的十八届三中全会提出要使集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，这就意味着集体经营性建设用地将来可以出让、租赁、入股。关于怎么入市，有一些人提出了建议。比如成立集体土地的专业公司，由它们搞一级开发，然后土地进入前期操作性经营。实际上国有土地开发要严格、要登记，有很多程序问题，集体建设用地也存在这样的问题。入市之后，一级市场国有土地是统一的，不管国有的还是集体的，而二级市场也可以转让、出租，这样就可能实现土地的所用权不同，但使用权相同。