读懂房地产“限外令”松绑的现实意义（2）

房地产“限外令”松绑的市场意图

几年前，境外资金利用离岸市场人民币形式的“热钱”回流我国国内，尤其是涌入楼市，给当时的房地产市场造成巨大压力。2012年，中国央行下发了《中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知》，给人民币FDI（跨境人民币直接投资）设定了一条红线，即规定部分账户不得投资房地产、证券及金融衍生品，该“通知”被舆论称之为新版楼市“限外令”。在此之前，我国相关部委就外资准入、向境外投资方出售国内资产征税、购汇及按揭等方面，出台了一系列“限外令”。对于这次六部委的房地产“限外令”松绑政策影响，市场上有不同的解读，笔者以为，松绑十年之久的房地产“限外令”，主要还是意在提振楼市信心。

2015年以来，我国房地产行业市场虽有逐步企稳态势特征显露，但下行压力依旧存在。中国指数研究院此前发布的报告显示，受七月传统淡季影响，各线城市成交环比均有所下降。在库存情况方面，由于多地城市开盘速度放缓，库存压力得以继续缓解，但存量压力还是很大。而楼面房价方面，受一二线城市价格影响，7月主要城市楼面房价环比下降，同比涨幅收窄。眼下，我国宏观经济处于合理区间，但下行压力很大，国际经济金融形势的新变化，又给我国经济带来了许多不确定性，促进房地产市场平稳健康发展的挑战和困难不小。

当前，我国房地产行业虽不会发生大起大落，整个宏观经济的下滑，无疑给房地产这个基础性投资带来影响，房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项楼市重要指标走向，依然会很难。此时，六部委发布松绑房地产“限外令”，可以说，有激活较为沉寂的市场意图。当然了，放开了，对房地产市场尤其是房价的驱动力有多强，短期恐怕还难以有显著的效应。

首先，房地产市场的内外环境发生了新的变化。当前，受人口增长因素、居民收入增长等因素影响，中国国内购房需求已经不如十年前那么旺盛，改善型需求渐渐成为市场主流，楼市价值投资的增长空间相对有限。还有，8月11日中国央行宣布调整人民币对美元汇率做市商报价机制后，人民币汇率出现较大贬值。虽然人民币汇率没有持续贬值的基础，但以往的人民币持续升值趋势已经打破，对于之前房地产市场“热气”，很大程度受益人民币升值预期。无论是升值空间，还是投资回报率而言，当年外资（包括热钱）热衷国内楼市“盛景”，可能短期很难再现。

另外，多年以来的房地产“限外令”，落实的实际效果也不是很理想。比如以往发改委下发的规范房地产市场外资准入和管理规定，有的海外基金购房，一般没有采用直接买房方式，而是“暗度陈仓“地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。还有，通过地下钱庄和热钱流动，境外资金几年来瞄准国内一二线城市的房地产投资，一直没有停止过。需要指出的是，离岸人民币资金参与我国内地的土地招拍挂和买卖房产，也并未受到很大的限制。

当然，“限外令”解除，尤其是房企向外的融资大门的再开启，以及FDI投向房地产的“正门”打开，对于培育与增强房地产市场的信心相当有利，尤其是一二线城市的中高端住宅的“去库存”，利好不少。政策性干预楼市的退出，是2015年房地产政策的主旋律，放松外资管制当然也是大势所趋，一定程度体现了我们市场的对外开放度进一步扩大。