读懂房地产“限外令”松绑的现实意义（4）

松绑“限外令” 一线城市需慎重

“收紧”已有十年之久的“限外令”，而今就要松绑了。“限外令”只是一个形象的说法，此前为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策，即“限外令”。而此次出台的新政策，既是对之前政策的调整，也是大势所趋。

一方面，从现实看，当前国内楼市疲软，内需不足，库存不少。鉴于这种情况，国内许多城市已取消了限购政策，如果此时再固守“限外令”而不松绑，既不明智也显得不合时宜。另一方面，外资管制放松是大势所趋，随着我国行政干预政策的陆续退出，“限外”也需放开。通过此类政策能够释放中国欢迎外来资本投资的信号，这甚至强于购房层面的意义。

但对“限外令”不应一松绑了之，也要具体问题具体分析。对于一线城市而言，还是慎重为好。相比于其他城市，一线城市以及几个热点城市，无疑是外资购房的首选。尽管有专家声称，现在这类城市房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使“限外令”放开也不会出现外资大规模买房。但多年的实践证明，专家的话往往是靠不住的。如果松绑“限外令”，结果只是引发一线城市房价上涨，助长了这些城市的土地财政依赖，显然不是我们所乐愿看到的，也不是松绑“限外令”的本意。

也许正因为如此，有关部门才明确规定，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。笔者担心，有些城市一时冲动，为了“吸引外资”，匆匆取消实施多年、且很有积极作用的限购政策。就眼下而言，一线城市的限购政策还有必要存在。即使将来取消了，“限外”不“限外”也需要慎重决断。毕竟，先解决国人“居者有其屋”的刚需问题最重要。

【启示与思考】

六部委松绑房地产“限外令”，有激活市场的意图。这对房地产市场的驱动力有多强，短期恐怕还难有显著效应。

房地产市场的内外环境已发生了新的变化。当前，受人口增长、居民收入增长等因素影响，国内购房需求已经不如十年前那么旺盛，改善型需求渐渐成为市场主流，楼市价值投资的增长空间相对有限。无论升值空间，还是投资回报率，当年外资（包括热钱）热衷国内楼市的“盛景”，可能短期内很难再现。

而多年以来的房地产“限外令”，落实的实际效果也不是很理想。比如，有的海外基金购房，没有采用直接买房的方式，而是“暗度陈仓”地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。另外，通过地下钱庄，境外资金几年来瞄准国内一二线城市的房地产投资，也一直没有停止过。

“限外令”解除，尤其是房企向外的融资大门再开启，以及FDI投向房地产的“正门”打开，对于培育与增强房地产市场的信心相当有利，尤其对一二线城市中高端住宅的“去库存”，利好不少。政策性干预楼市手段的退出，是今年房地产政策的主旋律，放松外资管制也是大势所趋，这一定程度上体现了市场的对外开放度将进一步扩大。

“限外令”的终结，标志着我国多年以来实施的“以限治房”的楼控政策基本已经结束。今后相当长时间，无论对境内还是对境外，人们买房的各种限制性“烦恼”将会越来越少！

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