营改增“收官”：四大行业影响几何（2）

2、房地产业：精装修住房供给或增加

由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。

在二手房增值税方面，新税制根据北京、上海、广州、深圳四城市设计了两套税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

“营改增对房地产企业是机遇与挑战并存。当前房地产暴利时代已经结束，营改增迫使企业改变经营模式，适应这个过程。”通过发展多元化产业经营房地产业务的华夏幸福基业有限公司副总裁吴中兵说，对入园的企业来说，营改增有利于刺激低端制造业向高端转化，促进研发类、更具创新性的产业发展，有利于增加企业投资。

此外，方案的焦点之一，是明确房地产项目中的土地出让金可以作为抵扣项目。据了解，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。如果再减去可抵扣的建安、咨询、设计等成本，企业的实际税率变化不大，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

例如，一家房地产企业月销售额100亿元，按照营业税税率5%计算应纳税5亿元；营改增之后，该企业扣除40%的土地出让金，以及建安、咨询、设计等合计20%的进项税额，按照11%的增值税率需纳税约3.96亿元，比之前减税1.04亿元。

专家表示，营改增将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给。

3、金融业：优化分工 鼓励创新

由于对集团企业多元业务实施不同税率，互联网信息服务等创新性业务单元能够享受较低税率，这将鼓励企业改善业务结构，提高企业创新能力。

“全面营改增是优化流转税税制结构的重要举措。对保险机构来说，寿险类业务影响不大，因为按照新规，一年期以上的长险免税，短险税务成本略有增加，短期年金类业务税率也从5%提高到了6%，但是因为在房地产业租赁成本等方面的抵扣，总体上税负基本保持平稳。”中国人寿保险（集团）公司财务总监赵立军说，现在更加关注政策的细化措施，例如配套征管措施如何明晰、电子发票进度等。

“供给侧改革的重要推动力，是提高全要素生产率。从财税角度来看，供给侧改革的重要工具是减税，营改增是深化财税改革的重头戏。由于近几年全球经济不景气和国内经济下行，营改增后要达到税负只减不增，短时间内对银行的业务经营和管理水平提出了挑战。”中国建设银行首席财务官许一鸣说。

许一鸣表示，现在银行经营困难，难以保持高速利润增长，银行压力很大。营改增之后银行人力成本等负担加重，但抵扣相对有限。不过，他也表示建行会从改善成本结构、拓展业务等方面深化改革，尽快适应税制变化。

专家表示，营改增将会促进金融机构优化分工，主辅分离。例如，银行的信息系统维护和改造升级，过去一般由银行的技术部门负责。营改增后，银行可以通过剥离类似的非主营业务，采取购买服务方式获得增值税专用发票获得抵扣，这有助于激发企业活力，促进社会分工协作。

此外，由于对集团企业多元业务实施不同税率，互联网信息服务等创新性业务单元能够享受较低税率，这将鼓励企业改善业务结构，提高企业创新能力。