程大涛：基于土地使用权对重构住房供应体系的设想

新华社发

最近，温州商品房土地使用权期满高额续费事件引起了热烈争论。该事件是住房用地制度渐近式改革之法规衔接不到位的反映，它显现了我国住房供应体系与政府住房制度目标的冲突。从法规衔接的连续性来看，《物权法》理应在商品房使用权期限届满后明确规定符合实际的用地续期价格和方式，但按现有的经营性用地使用权收取土地出让金的法律法规，商品房用地出让期限届满后，需递延缴纳下一出让期70年的土地出让金。显然，按现有商品房市场价格比例来续缴土地出让金，房产所有者是难以承受的。值得关注的是：我国在相当长的时期内商品房仍是家庭的主要资产，如何确定用地使用权续期的价格和方式，是现存体制亟须设法解决的问题。笔者认为，解决这一问题，需要重构住房供应体系框架，从顶层设计的层面统筹考虑。

1.批租制下土地使用权价值随出让剩余年限递减、到期限届满为零的事实，导致商品房资产价值在出让期限内逐渐贬值，但房地产价格上涨会使市场淡化这种贬值

在土地所有权与使用权统一的情况下，房地产价值由土地资产和房产资产两部分构成。土地资产价值随时间推移持续增加，是具有显著增值特性的金融资产；房产资产价值随时间推移持续贬值，是具有寿命期限的物理资产。无论是从理论还是从现实来考量，房地产资产价值变动均取决于土地资产价值增值与房产资产价值贬值的速度比率。在商品房用地所有权与使用权相分离的土地批租制度下，商品房资产中所包含的土地资产使用权不超过70年，这种景况会致使居民家庭拥有的商品房资产价值不可避免地要小于土地资产和房产资产的内在价值，并且会随着土地出让剩余年限的减少而逐年递减。以房产价值的变动数值而言，若房产的物理寿命为70年，则土地使用权出让期限届满70年后，商品房资产价值趋于零。

不过，从经济周期波动来考察商品房资产价值，尽管土地使用权价值总体上呈下降趋势并在出让期限届满时为零，但在土地出让期内通常会经历若干因经济周期波动所导致的房地产行业周期，这个周期会在一定程度上熨平商品房资产价格的波动。具体地说，单宗土地使用权价值在总体呈下降趋势的同时，也有可能随经济周期波动而出现阶段性波动，从而使商品房资产价格并不总是呈现下降趋势。例如，1998年我国住房制度改革以来，经济增长促进了市场经济主体对房地产物业的需求，基础设施投资增加、提升了房地产物业的效用，城市化进程加快刺激了房地产有效需求，这些因素致使新增商品房用地使用权的出让价格不断上涨，不仅刺激了新增商品房市场价格的上涨，也刺激了土地出让剩余年限逐年减少的存量商品房价格的持续上涨，于是，市场普遍淡化了商品房价值在出让期的贬值。