程大涛：基于土地使用权对重构住房供应体系的设想（2）

2.房地产兼具消费品和投资品两种属性，但在土地批租制度下，商品房资产价格与其居住物业价值存在着严重背离

众所周知，房地产同时具有生活场所、生产资料和金融资产等属性，这些属性集中体现在房地产空间上。也就是说，房地产空间构成居民生活和厂商经营的不可或缺的要素。居民对房地产空间的需求，取决于家庭收入水平和占有居住空间相对成本的大小；厂商对房地产空间的需求，取决于产出水平和使用空间的相对成本。居民或厂商作为租赁者，要支付使用该空间的承租租金；居民或厂商作为所有者，要支付与该空间所有权相联系的资金成本（虚拟租金）。另一方面，商品房的资产价格构成还包括土地使用权重置成本和建筑物重置成本；建筑物重置成本由建筑材料成本和人工成本构成，其在较长时期内相对稳定，土地使用权重置成本则会随土地出让市场即期交易价格的变化而变化。因此，商品房资产价格通常会随土地使用权出让价格的上涨而上涨。

商品房资产价值有两个确定的基点，一是租赁市场上以承租租金水平确定的居住物业价值，一是既定土地供应水平下商品房重置成本所决定的资产价格。政府调控住房市场的宏观价值目标，理应是房地产消费属性所决定的承租租金与房地产资产属性所决定的虚拟租金的大体均衡，即商品房的居住物业价值与资产价格的偏差不大。我国商品房用地一次性收取70年土地出让金（部分城市在改革初期有出让期限小于70年的情况），房地产资产价格中包含了70年土地使用权的租金价格，这便造成房地产资产与居住物业具有不同的市场价值格局。其实，居住物业价值是由房地产使用空间决定的，这种使用空间天然合理的价值衡量单位是年份，换言之，居住物业价值应该以年为单位进行衡量。但是，按年计算的居住物业价值只含有1年的土地使用权租金，它是使用居住物业成本的一部分；当房地产资产价格中含有了70年的土地使用权租金，土地资产便有了期权性质，这与按年计算的居住物业价值存在着较大的差异，从而使房地产资产价格背离了居住物业价值。

以上情况表明，我国房地产投资实际上可以分解为两个部分：一是对房地产居住物业价值的投资；一是对土地使用权价值的投资。事实上，房地产的消费性需求与投资性需求存在差别，这种差别体现在商品房、限价房、廉租房、经济适用房、公共租赁房、城中村民居在消费性需求层面上可以相互替代，但对房地产资产尤其是对土地使用权的投资性需求，其投资效用则不具有替代性。我国现阶段对商品房的需求，是消费性需求与投资性需求的混合，并且对土地使用权的投资性需求有愈演愈烈之势。正是这种持续而庞大的土地使用权的投资性需求，推动着商品房资产价格的持续上涨，使商品房资产价格越来越背离居住物业价值。在笔者看来，商品房市场这种消费功能让位于投资功能，从而造成住房民生问题严重和住房资源极大浪费的局面，在很大程度和范围内与现行的有关制度安排相关。

3.住房用地体制的二元化引致住房价值体系的多元化，会增加社会治理的成本

我国住房用地的二元体制具体反映在不同性质的住房用地制度上。经济适用房用地是采取无偿行政划拨方式，但限制产权和不允许其进行交易转让；商品房用地是采取市场出让方式，赋予完全产权和允许其进行交易转让。撇开居住功能，这两类性质住房在资产价值增值方面大相径庭。住房资产价值具有投资增值功能的前提条件，是必须包含一定期限土地使用权且可自由转让。于是，那些拥有非出让用地性质房产的所有者，会争相转换房产的土地性质，向社会或政府索取土地增值收益，由此引发制度和管理难题。例如，经济适用房补交一定金额土地出让金后就能按商品房性质进行转让，以至经济适用房无法建立正常退出机制以解决更多困难群体住房问题；再例如，拆迁房不论使用年限，不论是否缴纳过土地出让金，均要求按同地段新建商品房价格进行补偿；城中村民居和小产权房拥有者，因农户身份而被排除在住房市场之外。所有这些问题既带来管理难题，造成住房资源的闲置和浪费，其中又一定程度上包含着不公平不合理性。

住房用地二元体制催生了不同利益群体的利益诉求。针对土地使用权期限届满，政府主管部门对房产持有者继续征收土地出让金，是法规不清晰下的政府利益最大化的理性行为。近日浙江温州出现土地使用权期限届满须缴纳土地高额续费政策，引起热烈讨论；类似的政府行为还有2011年1月上海、重庆实行的房产税试点。该税种以应税商品房的市场交易价格为计税依据，使得城市居民家庭拥有的商品房内在资产价值逐年贬值的同时却不断增加持有成本。2013年中央政府加快了房地产税的立法和推进过程，如果继续沿用房产税试点的计税办法，忽视商品房资产价值中逐年贬值的土地使用权问题，那么，商品房交易价格与其资产价值之间的背离趋势将更趋明显。

政府的社会责任是保证居民家庭住房能实现基本的自住性需求。这种居住空间需求是消费属性决定的居住物业需求，但在目前经济适用房和公共租赁房等保障性住房供应严重不足的情况下，只能通过商品房市场来实现这一需求。鉴于商品房土地使用权法规容易催生房地产的投资性需求和推动商品房价格上涨，笔者认为有必要重构住房供应体系，将投资性土地资产从消费性房地产中分离出来。