马元颖：业主权利有多大（2）

6.参加业主大会，共同决定事务的权利

民法典第278条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

该条款对于表决方式作出了重大修改。重大事项参与表决的由原三分之二变为两步计算：一是三分之二人数和三分之二面积参与表决，二是参与表决的四分之三同意即通过，也就相当于二分之一的业主同意即通过，降低了重大事项的表决难度。

7.选举权、被选举权、罢免权

业主有权参加业主委员会的选举，可以选举自己满意的候选人成为业主委员会成员，也可以成为候选人被选举委业主委员会成员。对业主委员会成员不满意的，业主还可以要求开会进行罢免、更换。

8.知情权

民法典第281条第一款明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。这就是保护了业主的知情权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

需要指出的是，业主知情权并不必集体行使，尤其是向前期物业服务企业行使知情权时，单个业主即可要求知晓相关信息。

9.监督权

民法典第285条第一款规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

监督权内容较为广泛。《北京市物业管理条例》第27条就包含了四个内容：监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；监督物业服务人履行物业服务合同；对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；监督专项维修资金的管理和使用。

10.撤销权

民法典第280条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会或业主委员会作出的决议侵害业主的合法权益，包括实体权益和程序性权益。实体权益包括建筑专有部分所有权与专有部分以外共有部分共有和共同管理的权利。业主在这些实体权益受到决议、决定剥夺或限制时，可以行使撤销权。业主的程序性权利受到侵害，是指决定内容虽未侵害业主建筑物区分所有权的合法权益，但逾越了法定或约定的权限范围，或其程序违反了法律、法规强制性规定。

11.享受物业服务权

业主享有按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务的权利。依合同约定，全面接受物业服务企业提供的物业服务，是业主在物管活动中享有的最基本权利。该权利的产生范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。民法典合同编中对于物业服务合同作出了明确规定；《北京市物业管理条例》第27条中也明确指出，业主在物业管理活动中，享有要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务的权利。

12.维护合法权益

上文主要讲的是业主的基本权利。业主还有很多权益需要受到保护，对此，民法典也作出了对合法权益受到侵害的补救措施的规定。民法典第286条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。民法典第287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。