公私合作 共“保”保障房

据估计，中国2011年1000万套保障性住房的“硬任务”，所需资金在1.3万亿元以上。如此巨额开支，仅仅依靠政府财政投入是不可能的，必须积极引导、拉动社会资金参与，才能顺利实现目标。公私合作伙伴关系（简称PPP）运行机制是在政府公共部门与民营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现政府公共职能并同时也为民营部门带来利益。这一机制在提供廉租房和公租房时，可加以有效运用。

以PPP模式提供廉租房

廉租房不可能由市场自行提供，但政府引导、拉动非政府资金参与建设仍是必要和可能的。

首先，政府部门可以与投资机构合作，通过建设（Build）—转让（Transfer）的模式（简称BT模式）提供廉租房。BT模式即公共部门通过合同约定，将拟建的廉租房项目授予投资人，在规定的时间内由投资人按照政府要求，在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下，承担工程的融资和建设，合同期满后政府按照合同的约定回购该项目。BT模式的参与主体，一方是政府公共部门，作为项目的发起人和业主，是项目的最终所有者。另一方是投资人，通常有两种：一种是由出资人和承包商结为联合体，组成投资人；另一种是承包商独自成为投资人。采取BT模式时，选择的投资机构要有足够的资金实力，同时应有较强的融资能力。政府部门在选择回购时，可根据资金情况来确定，如果未来资金不够充裕则可分阶段来回购。而且，政策支持条件应符合国土开发的“顶层规划”和适度、可操作的原则。

其次，政府部门可以与房地产商合作，通过土地“拼盘开发”的方式提供廉租房。比如，政府在向房地产商转让土地使用权用于开发时，拼盘搭配式地要求开发商必须向政府提供占整个建设面积一定比例（如30％）的廉租房。在这种方式中，政府一是要负责组织土地使用权的出让，可以采用招投标方式，由竞争中的中标者取得开发权；二是要负责开发地块与其整个辖区建设的通盘规划的优化协调匹配，以及地块开发具体方案内部各要素的合理拼盘搭配；三是全面、清晰、合理地设定廉租房建设的具体规格、标准及相关管理要求；四是持有廉租房所有权并负责廉租房的公平合理分配；五是组织必要的工程监理与验收。开发商的责任则在于按照中标合同要求建设廉租房，并且负责廉租房建设的融资。

以PPP模式提供公租房

公租房的房租比廉租房高（但仍低于市场价格），且征收稳定。其建设成本可以通过房租部分收回，如果政府再给予适当的补贴或政策优惠条件，经营者可以通过对其建成后的经营管理收回成本并获得一定的利润。可采取两种方式以PPP模式提供公租房。

一是政府部门可与投资机构合作，采用建设（Build）—经营（Operate）—转让（Transfer）模式（简称BOT模式）提供公租房。公租房建设时，可由政府授权项目公司对项目进行建设和经营管理，项目公司在经营管理期收回投资并获得合理的商业利润，最后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构。在某些必要的情况下，政府部门可以通过现金流量补贴的形式，使项目投资者达到收回投资并得到合理投资回报的水平。补贴可采取两种方式：补贴给公租房使用者，再经房租形式由经营者收取；直接补贴给经营者。现金流量补贴的高低通常与经营的期限长短成负相关，即经营期限越长，政府现金补贴越小，反之越大。

二是政府部门可与私人持有者进行合作。这种方式能够很快提供出公共租赁住房，而不像新建住房那样需要较长时间；政府部门可以灵活掌握提供的数量，需求量大时，可以多寻找一些房源，而需求较少时，便没有必要寻找更多房源。这样一来，可以实现社会资源配置的优化，让社会闲置住房发挥积极的准公共品作用。因此，政府部门可以通过社会中介公司，收集一定数量符合保障性住房条件的私人闲置住房，对这些私人产权住房给予一定的优惠条件（如房租税收优惠等），让房主提供给需要公共租赁住房的人。如果公共租赁住房的房租水平与它们的出租价格相比过低，政府部门可以通过对出租者补贴或对入住者补贴的方式来解决问题。