房产税试点一周年：效果不及预期 “顶层设计”求突破（2）

“换税”效果

另一项值得关注的“试点成效”，在于房产税能否取代地方的“土地财政”。重庆试点之初，舆论对此抱有较高预期。

从目前的情形看，仅凭一年来的试点经验，似乎还不足以验证“换税”效果——重庆市2010年的土地出让收入约900亿元，而2011年的房产税即使足额征收，也只有1亿元。

有专家表示，在房产税征收经验成熟的欧美国家，大都奉行“宽税基、少税种”原则，前者旨在保证税收来源的稳定，后者则力图避免重复征税。如此，房产税才能渐渐成为地方财税体系的核心。重庆目前尚在试点之初，为避免推广阻力，短时间内还难以做到“宽税基”。

总结重庆市一年来房产税改革试点的成效，各方人士充分肯定两点：其一是对新税种的宣传和普及，其二是完善税制和增强了房地产市场调控的手段。

也有一些人士认为，重庆房产税制度“尚存漏洞”。例如，开发商和购房者仍可以用“阴阳合同”的办法逃税。有些单价超过9941元/平方米计税起征点的高端楼盘，可以按照“毛坯房”和“委托精装修”两部分与业主同时签订两份合同，将超限价格分解，就可能避过征税监管。

正合地产重庆古麦公司董事长张建军认为，市场之所以感觉房产税实际影响不大，主要是因为目前设定的征税范围、征税标准（如免税面积过大）和税率还有待精准和完善。

总体而言，对于重庆市一年来自下而上的税制改革探索，肯定者居多。用重庆市中原地产副总经理何伟坚的话说：“重庆不管收了多少房产税，其最大的意义在于有个名堂出来了，让市场接受了房产税这一概念”。至于征税细节，则可以逐步完善。

上海市一年来的房产税试点工作颇为低调。与重庆的征税对象不同，上海主要是针对人均居住面积超过60平方米的新增一般房产采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。截至2011年7月，上海共认定7000多套应征房产税住房，至于具体征税额，迄今尚无官方数据披露。

而据财政部财政科学研究所所长贾康的调研，上海房产税试点也收到部分预期效果。上海市政府多年想追求的不动产配置优化目标，这次通过税制的具体设计取得了较好的调节效果。

“比如通过中心区域和周边地区的税率杠杆设计，已经使房产成交大量被引流到周边区域”。贾康说，相关部门对此“充分肯定”。

下一步信号

沪渝房产税试点一周年之际，来自中央及各部委的相关表态，纷纷被业界当作“信号”解读。当然，信号传递的房产税“下一步”信息还颇为有限。 2011年12月12日，中央经济工作会议提出“推进房产税改革试点”。房产税已被置于营业税改增值税、消费税、资源税和环境税一揽子税制改革计划之中，但未作进一步的解释。

随后，财政部部长谢旭人在年度工作会议上表示，2012年将继续完善结构性减税政策，同时推进税收制度改革。其中，与资源税改革的“全面推进”有所不同，对房产税的表态是“认真总结改革试点经验”、“稳步推进”。

国家税务总局局长肖捷在年度总结中将沪渝房产税试点归结为2011年“优化税制”的“新突破”。在2012年的工作安排中，营业税改增值税、消费税和个税等内容均已列入议程，而对房产税没有相关表述。

略为相关的是，国税总局提出2012年要“全面推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”（此前的表述是“积极推进”）。业内人士告诉记者，房地产批量评税技术的普及应用，是全面征收房产税的首要技术难题。这给征税部门为房产税“下一步”预埋的伏笔留下了想象空间。

住房和城乡建设部部长姜伟新在布置新一年工作任务时，也提出“将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作”。其中一项“非常重要”的内容，就是加快推进个人住房信息系统建设。今年上半年， 住建部要求40个重点城市个人住房信息系统实现与部委联网。业内人士认为，这仍然是一项为征收房产税所做的“铺路”之举：“下一步若房产税向全国推广，查清个人名下实际房产将是一项必备的前置功课。”

相比决策部门的谨慎表态，一些智囊型学者对房产税下一步的预断较为具体。财政部财政科学研究所所长贾康最近在肯定上海、重庆的房产税改革试点成效时表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，有关部门将会在总结重庆、上海两地试点经验的基础上，讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康预判，类似广州、南京一类的大城市，以及一些中西部的二、三线城市，都不排除跟进房产税实施的可能。

鉴于贾康有着财政部系统的身份背景，舆论迅速将此信息放大解读，迫使他不得不做出澄清，强调自己无权谈论房产税推进的“具体时间表”，“只是作为研究者讨论的逻辑与方向”。