政策走向不明朗 房产商深度纠结（2）

“回暖”——跑量还是涨价？

2月27日，上海出台新的房地产调控通知要求，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”

该政策被上海部分区县解读为未婚成年子女只要和父母共有一套产权房的，都不可以子女名义再买房；如果要买婚房，必须领了结婚证以后才能视为一个新的家庭，再去买房。

其严厉程度一度让李耀平大惊失色，并花了整整一天时间打探“消息”。

“最后得到的说法是，出政策时，房管局告诉各区县，自己把握好度执行，可下面也不知道把握好度是什么意思。”李耀平说。

几天后，上海再次对政策重新解释，称条款中“该子女无产权住房”被一些区县房地产交易中心误读，实际是指子女个人不单独拥有产权住房。

此时，李耀平松了一口气，在他看来，地方政府的态度终于“明朗”了。

可他依然下不了继续“捂盘”的决心。

一方面，调控政策的微妙变化，很快在交易量上有了明显的反映，让李耀平觉得楼市回暖近在眼前；而另一方面，上海楼市成交量的回暖，很大程度上是由降价盘带动的。

中国房产信息集团监控数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积达40.32万平方米，环比上涨89.83%，较去年同期上涨翻番，涨幅为126.95%。新增供应面积30.9万平方米，环比上升近200%，同比去年则下滑22.7%。成交均价为19831元/平方米，环比跌幅为12%，同比下降4.04%。

2月20日到26日，上海商品住宅成交量14万平方米，已恢复到2011年下半年的水平。2月27日到3月4日，上海市商品住宅成交量20万平方米，打破了2011年8月以来的周成交量记录。

虽然上海新房成交均价也在这个月跌破2万元，突破了近19个月以来的最低记录，但在李耀平看来，这依然是个好迹象。

“2月成交面积前十的楼盘，4个在宝山，1个在青浦，2个在嘉定，其他在浦东。从地段上看，都是外郊环区域，从定位上看，都是针对刚需。所以2月上海新房成交均价下降不是坏事，反而证明刚需大量入市了。”李耀平说，更重要的是，成交量较大的几个楼盘，并没有重演2011年末嘉定几个楼盘的“七折”大降价。

而按照21世纪不动产上海区域的监控，上海新房市场还出现了久违的涨价。在其监控的40个标杆楼盘中，大、中户型各有1个楼盘出现价格上涨，涨幅约8%；小户型有2个上涨，涨幅为5%到11%。

21世纪不动产上海总经理叶厚彪说，虽然这些“涨价”是由于前期低价房源被消耗完所致，但也证明开发商降价意愿在减弱。

二手房市场，则上演着让人感觉有些夸张的“反弹”。

2月，在普陀武宁板块，经纪人日均带看量比2011年下半年增长了七到八成，21世纪不动产上海锐丰镇坪路店经理张志强告诉《瞭望东方周刊》，该板块二手房价近半年来下跌了20%左右，但买卖双方之前依旧处于僵持状态，“150万元到200万元的次新房，买卖双方的心理价差在5%到10%之间。”

普通住房标准调整后，上海内外环间总价170万到200万元的二手房，如果因标准提高而从非普通房变成普通房，买卖双方节省下的税费大约在10万元左右。这就成了二手房买卖双方打破僵持的关键。

在上海一些热门板块和楼盘，新政策还成了房东坚守的理由。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，春节前，浦东昌里板块200万元左右的次新房，节前还有3万元到5万元的议价空间，闵行春申板块的一些房东也愿意降价3%到4%，但自新政以来，昌里板块基本没有房东愿意议价，春申板块房东的可议价空间已减少至1%。

在闵行七宝板块，一些热销的小户型二手房均价，从前两月的1.8万元/平米重回2万元/平米。在浦东周康板块，还出现房东加价3%到5%的情况。