政策走向不明朗房产商深度纠结（4） − 前沿观察 − 文库 − 宣讲家网

流拍——地方政府的软肋？

“如果你到二三线城市走一圈，也会发现，有的地方政府真的有些着急了。”王诚说，“一些二三线城市，为了吸引开发商拿地，变得比较好说话。地价可以打折，容积率可以修改，付款方式也可以谈。综合算下来，在一些地方，拿地的价格大致相当于2009年底的一半。业内还有人传言说，在一线城市，也有开发商以四折甚至更低的价格拿到了地。”

当然，一线城市和二三线城市的情况还存在很大不同。

王诚说，与二三线城市面对市场颓势的“不知所措”不同，有些一线城市的土地市场低迷，主观上的“捂地”也起了一定作用。

“一方面，政府在土地出让时，附加了条件，就必然要在地价上有所让步；另一方面，2011年以来很多底价出让或是流拍的地块，综合条件都低于2009年时的水平。”王诚说，以2011年12月上海成交的青浦赵巷地块为例，其附加条件就包括该地块不得建造独栋及双拼别墅，地块内需配建5%经适房，面积为7368.6平方米，而且不能异地而建。

“配置经适房是很多开发商不愿意的，因为对楼盘品质和价格都有很大的影响。”除此之外，2011年以来，政府推出的地块在周边配套、交通、环境等方面的条件都不如前，王诚说，原因有两点，“一是好的地块毕竟有限，之前被市场消化了很多；二是地方政府看到现在地价很低，也不大愿意把好地块拿出来。”

王诚说，诸多一线城市2011土地出让金总额下降，也与这些城市推出的地块多位于郊区，位置不佳有关。

实际上，地方政府也不希望地卖得太便宜，这也是他们放松调控的另一考量。

一个典型的例子，2012年2月，上海土地市场迎来了2011年的“崇明地王”。

2月28日，崇明城桥商品房基地1、2号地块挂牌出让，出让面积为155318.5平方米，起始出让价为5.3585亿元。

一年前的2011年2月12日，该地块就已经出让过一次，当时，上海保集（集团）有限公司联合上海佳富投资有限公司以10.0191亿元拿下该地块，折合楼板价为6451元/平方米，溢价率达115%，创下当时崇明单价和总价“地王”纪录。而后来，两家公司却退地了。

与当时的成交价相比，如今的起始报价大大缩水，但引起注意的是，如今的起始报价，实际比一年前的起始报价提高了6985万元。而且，此次出让还多了个要求：“中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积28.0%，计47116.0平方米”。

“政府的要求在提高。”张永河说，这也在一定程度上促使地方政府为开发商“减压”，“如果开发商都奄奄一息了，地方政府也不会乐见。”

果真如此，对地方政府 “放松”的念头也就有些理解了。

2012年1月，北京共20幅土地竞标，均为底价成交，历年罕见。2月，北京春节后的首批出让地块——位于亦庄的2宗含住宅类地块再次以底价成交，与同区域地块相比，此次成交楼板价比2010年时下跌了近四成。

2011年12月，上海赵巷镇特色居住16号地块和夏阳街道公园路北侧、华青路西侧地块两幅纯宅地以底价成交。

其中，赵巷地块成交总价为14.087亿元，折合楼板价约为9559元/平方米，低于2007年时的水平。当时，龙湖地产在该板块拿地时的楼板价为10672元/平方米，2009年金地集团在该板块创造的楼板价记录是14500元/平方米。