政策走向不明朗 房产商深度纠结（3）

债务——调控放松的根源？

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，情况并没有想象中那么乐观。

2月末上海对子女婚姻购房政策的调整，表明政策层面已走向“定向宽松”。此后不久，北京也出台了类似政策，将北京户籍家庭购房资格认定中的成年未婚子女视为另一家庭。

张宏伟说，“这似乎表明政策微调成为共识。”如果京沪对于家庭概念的解释得到默许，其他城市也将会跟随。

真正推动成交量上升的，还是开发商的降价。“宝山顾村的一个楼盘，5天内售出210套房源，去化率高达七成，代价则是比去年均价低了12%。”张宏伟说，近2月来上海销售较好的楼盘，都是采用以价换量策略的，降价幅度在10%到15%之间，“没有降价的，都卖得不好。”

张宏伟说，此时的降价，已经不再像2011年末时炒作成分居多，“比较真实，经得起购房者的比较。”

李耀平并非不了解这些。问题是，对每一个开发商来说，都是“既想保证良好的销售去化水平，又要保证开发公司适当的利润率。10%的降价，对开发商的利润来说，会构成较大的影响。”

“如果没有迫在眉睫的压力，谁都会再坚持坚持。”李耀平说，像他这样依旧保持着观望态度的开发商不在少数，“还有企业资金充沛，就打算这么撑下去，反正房价下半年不反弹，明年也一定会反弹。”

不是所有开发商都有“再等一等”的条件。

“全国开发商普遍都缺钱，特别是二三线城市的中小开发商。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，以往，他工作的重要内容是天南地北地看项目，但现在，“除了上海的项目，外地的一概不看。”

张永河说，从全国来看，亟待输血的房地产项目正以惊人的速度增加，即使是在北京、上海这样的一线城市，项目融资时也相当于打了七折甚至更多。

“对私募基金来说，抄底都抄得忙不过来了。”张永河说，资本敢于在此时进场，信心来自于对地方债务趋势和土地市场的判断。

2011年底，银监会主席尚福林曾在内部会议上警告说，未来三年内有35%的平台贷款到期，地方平台即将面临一个偿债高峰。

根据审计署公布的数据，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共 计10.7万亿元。2012年到2014年，3年间分别有17.17%、11.37%和9.28%到期，共4万亿元。

对不少地方政府来说，卖地似乎是解决债务问题一条现实的途径。

按照国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

公开数据显示，2012年，北京土地收入预计为900亿元，比2011年的完成数减少300多亿元。而2011年北京的土地收入，已经比2010年下降了6.5%。

2011年上海全市共成交经营性用地(剔除动迁安置房用地)171幅，同比增加11.04%；成交土地面积共计657.3万平米，同比减少24.6%；成交总价共计892.4亿元，同比减少31.6%；平均成交楼板价为7001.8元/平方米，同比减少24.2%。

按照中原集团研究中心的数据，2011年，上海土地出让金为1210亿元，居全国第一，但同比下降了20%。杭州、武汉、南京、长春4城市的土地出让金同比分别下滑了36%、32%、31%、30%。

近期做出放松调控探试的城市中，土地收入下降也相当明显。

芜湖市的2011年财政预算执行情况显示，2011年住宅用地土地出让金总收入为46.4亿元，同比下降51.4%；另一方面，2011年芜湖市本级财政支出预计完成79.6亿元，同比增长52%。佛山2011年土地出让金收入253.39亿元，同比下降31%。

中原地产发布的数据显示：2012年1月，全国300个城市的住宅类成交地块的平均溢价为2%，同比下降了35%。在13个重点城市中，1月住宅用地流标率达44%，其中，天津推出6幅地块，4块流标；武汉推出40幅地块，15块流标；长沙推出6幅地块，4块流标。

2011年，130个城市土地流标共900宗，其中居住类用地流标420宗；而2010年，这130个城市的土地流标总数是280宗。中原地产数据显示：土地市场的颓势在2011年11月、12月达到顶峰，这2个月里130个城市的土地流标近300宗，其中居住类土地流标约占一半。

在此背景下，不少城市都没有完成2011年土地供应计划。

例如，2011年，北京普通商品住宅供地计划为1220公顷，实际成交687公顷；上海计划供地1200万平方米，实际成交1031万平方米；广州的土地出让金实际收入290亿元，比计划少了212.5亿元。