中国住房问题的深层机理分析

中国住房问题的形成，一方面是由于城市化进程的加剧，另一方面则是由于现行土地管理制度的不合时宜。双重因素的叠加效应，推动了中国房价的快速上涨。而快速上涨的房价，反过来一方面阻碍了城市化的进程，另一方面则加剧了现行土地管理制度的窘境。

一、高房价及其经济社会后果

中国的房价是不是很高？有的研究认为，房价和居民收入比应当在3～6的范围，6以上居民购买住房就非常困难了，7以上房地产市场价格也有泡沫了[1]。有的研究认为，合理的居民房价收入比应当在6～7的区间[2]。这些研究对比，在两个方面都是错误的。一是与一些城市化率比较高和人口城乡结构已经稳定的国家不同，中国正处于加速城市化的阶段，大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭，而中国目前的房价与城镇人均可支配收入相比，2007年高达16倍以上，这样高的房价，使农民工永远也进入不了城市，成不了新市民。二是中国城镇居民间的收入差距远比一些发达国家大，平均起来看，似乎房价收入比为6～7的范围，但是，对于60%的中低收入者来说，房价收入比在8～24的范围。

由上表可见，在全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.64，而最低收入户的这一指标却达到23.68，相差了9倍。其中，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。从下表可以看出，对于农民工的房价收入比为16.52，而对于农民的房价收入比则为25.53。许多专家责难，中国目前的城市化是钟摆式的、没有在城市扎根的城市化，建议应当使进城市的农民有工作、住得下，成为永久的城市人口。但是，这样高的房价收入比，实际上已经成了阻碍农民永久进入城市的难以跨过的门槛。

我们上面分析的是全国房价收入比。2009年一些大城市中，房价收入比普遍在10～18的范围，使这些城市70%需要购买住房的城镇居民，包括几乎全部拟向城镇转移的农民工，靠工薪已经没有能力购买属于自己的住宅。当然，城镇中许多居民已经有自己的住房。关键是，2040年城市化水平将达到80%，城镇人口将增加5.6亿人，其中从农村向城市转移的将达5亿人左右。如果是这样高的房价，将成为城市化的最大障碍。

一些特大城市的房价收入比更高，使其一般靠工资生活的居民没有能力购买住房。以2007和2008年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比均在10以上。其中，厦门2008年房价收入比达到14.08，北京2008年达到13.54，深圳2007年达到13.15，广州2007年达到12.09，上海2007年达到11.25，杭州2007年达到10.33[2]。再考虑60%的中低收入者，其房价收入比会更高；而对于农民工家庭，其房价收入比达18以上；对于农民家庭，则更是高达29以上。这些家庭在大城市中更是买不起住房。因此，在这类城市中，需要购买住房而购买不起住房的居民的比例会高达90%以上。

二、高房价与土地管理制度

中国的房价为什么这样高？舆论上普遍指责房地产开发商，包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利[3]。这是有失偏颇的。中国高房价的形成，与对住宅建设用地供应的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。