中国住房问题的深层机理分析（3）

日益走高的土地出让金、政府税务部门和各有关部门对房地产项目征收的其他税费，以及要求房地产商承担的公共配套项目，是推动房价上升的最重要的构成性因素。有研究表明，政府的出让金、税收和各种收费，占城镇住宅房价的一半。全国工商联在2008年的全国政协会议上，递交了一份《我国房价为何居高不下》的材料，其房地产商会2007年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。其中，3个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。其调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。而在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，企业的剩余所占份额只有26.14%。而如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。从单个城市来看，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余只有4.15%；而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这就使得近年来房价居高不下，从而相对降低了居民对住宅的购买能力[5]。

卖地财政推高了地价和房价，侵蚀了城镇购房居民的利益。2007年，一至三季度，70个大中城市的土地交易价格累计平均上涨12.8%，其中，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5％，三季度更是突飞猛进，涨幅高达15％，四季度的土地交易价格同比也上涨了10.7%。而从房价看，工业用地一般价格较低，甚至零地价出让，挂拍招的一般是住宅用地。这样，卖地财政的相当部分进入房价构成，并且年年上涨，成为强劲推动房价上升的重要原因。2007年全国房价涨势凶猛，一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%。其中，一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，而三季度更上涨了8.2%，四季度则更是上涨了10.2%。房价上涨中，除了房地产开发商的暴利外，其中相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。因此，卖地财政，也是造成中国居民买不起房的一个很重要的原因。

（四）房产持有成本过低推动的房价上涨

在许多国家，居民持有房地财产，每年需要向政府按照房屋价值的一定比例交税，加上房屋管理的保安、卫生、小区照明、绿化等支出，再加上房屋的维修等费用，成为居民房屋财产的持有成本。除了住宅的价格水平外，居民购买房屋后的持有成本越低，对住宅的多套和大面积需求就越大；反之，持有成本越高，对住宅的多套和大面积需求就越小。因此，房产税实际上是控制房屋的超居住需要需求，即投资性和投机性需求，进而抑制房屋价格水平的一个手段。

相对于美国、加拿大、澳大利亚、俄罗斯、巴西等人口稀少的国土大国，中国人多地少，并且山地占了2／3，超豪华大面积住房、土地利用率低的别墅、一家有多套住宅，是中国国情所不容许的。但是，从中国目前的住宅存量、供给和居民持有情况看，一是住房地产开发商愿意建造大面积的住宅，不愿意建造小面积的住宅。其中一个重要的原因是，因购买住宅后的持有成本很低，住宅需求者更愿意购买大面积的住宅，而不愿意购买小面积的住宅。二是城镇居民拥有多套住宅的比例较高。三是许多土地用于别墅建设。一栋别墅多则占用1亩土地，少也占用0.5亩。2004年以前的别墅用地查不到数据，2004—2007各年，别墅用地分别达201.43、26.03、23.93、68.33公顷，合计4 795亩。按照别墅的人口容纳能力，只解决了28 775人的居住需要；而如果用来建造普通多层住宅，每套90平方米，则可以满足32万人的居住需要。因此，大面积超豪华住宅、户有住宅多套和别墅需求，是推动多年来地价和住宅价格持续上升的重要原因之一。

如果2040年时，中国城镇60%的居民有两套住宅，并且每套住宅为180平方米，那么这部分居民住宅用地就需要4 176万亩，比三口人一套住宅每人40平方米，多用土地2 784万亩。如果2040年城市居民中20%居住在别墅中，每户三口人别墅用地按照0.5亩计算，那么仅居住别墅的居民用地就需要1.93亿亩。可以看出，如果中国城镇居民到2040年每户有两套以上的超大面积住房，有20%的居民住别墅，那么住宅用地就会比城市化80%的水平下，每户三口人平均拥有120平方米的一套住宅，多用地2亿多亩。因此，如果中国住宅的持有成本非常低的这种局面不加以改观，如果大面积超豪华住宅、每户拥有多套住宅和别墅需求过大得不到抑制，加之中国人口太多、土地太少，中国的房价未来还会持续快速上涨。

总之，可以得出结论，中国的房价太高，80%需要住房的居民买不起房屋，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、地方政府的房地产财政以及房屋的持有成本过低。